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Danni condominiali e lastrico solare
Cass.  Civ.,  Sez.  Un.,  sentenza  10  maggio  2016,  n.  9449  (Pres. Rovelli, rel. Petitti)
Lastrico solare in uso esclusivo Danni da infiltrazioni  da acqua  all’immobile  sottostante  –  Responsabilità  del proprietario  od  usuario  esclusivo  –  Natura  –  Concorso  del condominio – Fondamento – Criteri di riparto
In tema di condominio  negli edifici,  qualora l’uso  del  lastrico solare  (o  della terrazza  a livello)  non sia comune  a tutti  i condomini,  dei  danni  da  infiltrazioni  nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui  concorso  va  risolto,  in  mancanza  della  prova  contraria  della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.
(Massima a cura di Giuseppe Buffone – Riproduzione riservata)
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Primo Presidente f.f. - Dott. LUCCIOLI Maria Gabriella - Presidente Sezione - Dott. RORDORF Renato - Presidente Sezione - Dott. DI PALMA Salvatore - Presidente Sezione - Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere - Dott. NAPOLETANO Giuseppe - Consigliere - Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere - Dott. PETITTI Stefano
- rel. Consigliere - Dott. VIRGILIO Biagio - Consigliere - ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso, iscritto al N.R.G. 18358 del 20008, proposto da: I.E., rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del ricorso, dall'Avvocato  Claudio Conti, presso lo studio del  quale  in Roma,  via Manfredi n. 17, è elettivamente domiciliata; - ricorrente - contro C.N.,  rappresentata  e  difesa,  per  procura  speciale  a  margine  del controricorso, dall'Avvocato Renato Amato, presso lo studio del quale in Roma, via Antonio Baiamonti n. 4, è elettivamente domiciliata; - controricorrente - e contro
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CONDOMINIO  (OMISSIS),  in  persona  del  legale  rappresentante  pro tempore; - intimato - avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 3279/07, depositata in data 24 luglio 2007; Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28 aprile 2015 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti; sentiti gli Avvocati Claudio Conti e Renato Amato; sentito  il  Pubblico  Ministero,  in  persona  del  Sostituto  Procuratore Generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. - Con atto di citazione, notificato il 15 luglio 1999, C. N. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio (OMISSIS), ed I.E. per  sentirli  condannare  al  risarcimento  dei  danni  causati  dalle infiltrazioni verificatesi,  tra il novembre  1997 ed il maggio 1998, nel proprio appartamento sito all'int. 9, palazzina D. L'attrice deduceva che le infiltrazioni erano provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà esclusiva della I., avente, in parte, funzione di copertura del medesimo edificio, precisando che il Pretore di Roma, in data 19/21 giugno 1999, adito  con  ricorso  per  danno  temuto,  aveva  emesso  nei  confronti  di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all'esecuzione di lavori, come indicati dal C.T.U. nel corso del giudizio, ed aveva fissato il termine di trenta giorni per l'instaurazione della fase di merito. 1.1. - Si costituiva il Condominio che contestava la sussistenza di ogni responsabilità a proprio carico, e chiedeva la condanna dell'attrice al rimborso dell'importo (L. 14.800.000) necessario per l'esecuzione dei lavori disposti dal Pretore; in subordine, chiedeva accertarsi l'esclusiva responsabilità  della  I.  e  disporsi  la  sua  conseguente  condanna  al rimborso delle somme indicate. 1.2.  -  Si  costituiva  in  giudizio  anche  I.E.,  chiedendo  il  rigetto  delle domande avanzate nei suoi confronti. 2. - Nel corso del giudizio di primo grado la I. proponeva reclamo al Collegio  avverso  la  predetta  ordinanza  e  il  Tribunale  di  Roma,  con provvedimento del 13 settembre 1999, rigettava sia il reclamo principale, che  quello  incidentale,  proposto  dal  Condominio  (OMISSIS), confermando l'ordinanza reclamata, con ordine ad ambedue i reclamanti di eseguire, in solido tra loro, le opere descritte nella consulenza tecnica d'ufficio. In esecuzione di detto provvedimento il Condominio (OMISSIS) eseguiva tutte le opere indicate dal C.T.U.. 3. - Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13250, depositata il 16 aprile 2003,  confermava  l'ordinanza  cautelare,  condannando  i  convenuti  in solido al risarcimento del danno di Euro 10.000 in favore dell'attrice, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo e per i 2/3  a  carico  degli  altri  condomini,  oltre  al  pagamento  delle  spese processuali. 4. - Avverso tale  decisione  I.E. proponeva appello chiedendo  che, in parziale riforma della sentenza impugnata, il risarcimento del danno a suo carico, in favore della C. fosse rapportato alla sua quota millesimale e non a quella di 1/3 ex art. 1126 c.c.. Si  costituiva  in  giudizio  C.N.  contestando,  interamente,  i  motivi  di appello, chiedendo il rigetto del gravame.
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Il Condominio, con appello incidentale, domandava in via subordinata la condanna  della  I. al  pagamento  di 1/3 del  costo dei  lavori,  per una somma pari a circa 2.900,00 Euro, ferma analoga ripartizione ex art. 1126 c.c., del danno liquidato in favore dell'attrice. Chiedeva, inoltre, il rigetto di ogni domanda svolta nei suoi confronti, con la conseguente condanna dell'attrice al pagamento, in proprio favore, delle spese del doppio  grado  del  giudizio;  in  ogni  caso  chiedeva  limitarsi  la determinazione del danno subito dalla C. a quello realmente sopportato come diretta conseguenza delle infiltrazioni subite. 5. - La Corte di appello di Roma, con sentenza n. 3279 del 24 luglio 2007, rigettava  il  gravame,  confermando  la  sentenza  impugnata,  e  quindi ritenendo I.E. ed il Condominio tenuti ad eliminare tutte le cause delle infiltrazioni di acqua con le dovute riparazioni al terrazzo di copertura dell'edificio, nonchè a rifondere i danni che dette infiltrazioni avevano provocato all'interno dell'appartamento di C.N., nella  misura indicata dall'art. 1126 c.c.. 6.  -  Avverso  tale  decisione  I.E.  proponeva  ricorso  per  cassazione, notificato il 9 luglio 2008, affidato ad un unico motivo. C.N. resisteva con controricorso. 7. All'esito della discussione della causa nella pubblica udienza dell'11 marzo  2014,  la  Seconda  Sezione,  con  ordinanza  interlocutoria  n. 13526/14, rimetteva gli atti al Primo Presidente ai fini della eventuale assegnazione  del  ricorso  alle  Sezioni  Unite,  ritenendo  opportuno  un ripensamento dell'orientamento espresso da queste Sezioni Unite nella sentenza n. 3672 del 1997, sulla base del quale la controversia era stata decisa nei gradi di merito. 8. La causa è quindi stata discussa all'udienza del 28 aprile 2015, in vista della quale la contro ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c.. All'udienza del 28 aprile 2015, in vista della quale sono state depositate memorie da parte, la causa è stata discussa e poi decisa.
Diritto MOTIVI DELLA DECISIONE 1. - Con l'unico motivo di ricorso, I.E. deduce violazione di norme di diritto e contraddittoria motivazione (ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) circa la propria legittimazione passiva ex art. 1126 c.c., e artt. 1130 e 1131 c.c., evidenziando  che  le  sentenze  che  si  erano  succedute,  pur  avendo riconosciuto  in  fatto  che  nessuna  responsabilità  diretta  era  a  lei ascrivibile,  la avevano  tuttavia  condannata  al risarcimento  del  danno subito da C. N. nella misura di cui all'art. 1126 c.c., oltre alle spese di giudizio. Precisa che il Condominio era stato tempestivamente avvertito delle infiltrazioni e che aveva ritardato gli interventi a causa del mancato raggiungimento della maggioranza per deliberare gli interventi necessari, nonostante il suo voto favorevole. Chiede, quindi, la cassazione  della sentenza di appello, sia con riferimento alla regolamentazione delle spese di tutti i gradi di giudizio, le quali dovevano essere poste a carico di C.N. e del Condominio, che l'avevano illegittimamente evocata in giudizio, sia con  riferimento  alla  imputazione  del  risarcimento  del  danno  con riferimento  all'art.  1126  c.c.,  anzichè  in  proporzione  della  quota millesimale. 2. - Come si è già riferito, le decisioni del Tribunale e della Corte d'appello di Roma si sono uniformate al principio espresso dalla sentenza di queste
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Sezioni Unite n. 2672 del 1997, emessa in sede di risoluzione di contrasto, secondo cui "poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio)  svolge  la  funzione  di  copertura  del  fabbricato  anche  se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua  ricostruzione  sono  tenuti  tutti  i  condomini,  in  concorso  con  il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto,  dei  danni  cagionati  all'appartamento  sottostante  per  le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo". 2.1. - Le Sezioni Unite hanno ritenuto che la responsabilità per danni prodotti  all'appartamento  sottostante  dalle  infiltrazioni  d'acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse, piuttosto che al disposto dell'art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223 c.c., comma 1) e del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Secondo tale sentenza, tanto l'art. 1123 c.c., comma 1, quanto l'art. 1126 c.c., individuano tipi di obbligazioni propter rem, contrassegnate dalla titolarità, giacchè soggetti attivi e soggetti passivi ne sono i partecipanti al condominio, e dall'oggetto, consistente nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio. Le obbligazioni reali di conservazione coinvolgerebbero tutti i rapporti reali riguardanti l'edificio, con la conseguenza che la responsabilità per inadempimento deve coprire i  danni  arrecati  ai  beni  comuni  costituenti  il  fabbricato;  con  la precisazione  che,  se  alle  riparazioni  ed  alle  ricostruzioni  del  lastrico solare sono obbligati i condomini secondo le regole previste dagli artt. 1123 e 1126 c.c., al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante  per  difetto  di  manutenzione  dovrebbero  essere  tenuti  gli obbligati inadempienti. Le norme condominiali elaborate dal nostro legislatore - si è aggiunto sembrano essere riferite essenzialmente al profilo "reale" del fenomeno sicchè, mediante il ricorso al diritto delle  obbligazioni, deve ritenersi configurato un generale dovere di correttezza e di cooperazione attiva tra i  condomini,  idoneo  a  preservare  le  esigenze  abitative  dei  vicini.  Ne consegue che trovano applicazione i canoni fissati dall'art. 1218 c.c., per le obbligazioni contrattuali, salva l'eventualità di un fatto illecito commesso dal  titolare  del  diritto  reale,  che  configura  una  responsabilità extracontrattuale.  Viene,  infatti,  fatta  salva  l'eventualità  che  con l'individuata  responsabilità  per  inadempimento  delle  obbligazioni propter  rem  possa  concorrere  la  responsabilità  extracontrattuale  per fatto illecito, fondata sul disposto dell'art. 2051 c.c., e nascente dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio (per esempio, del diritto alla salute del proprietario del piano sottostante), ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi che entrano in relazione con l'edificio.
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2.2. - La sentenza ora richiamata non ha uniformato la giurisprudenza successiva, essendosi registrate decisioni (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000) che hanno ricondotto la vicenda in esame all'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c.. Si è, infatti, sostenuto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde, in base al disposto dell'art. 2051 c.c., dei danni da queste  cagionati  alla  porzione  di  proprietà  esclusiva  di  uno  dei condomini. Secondo  questo  indirizzo,  dunque,  la  legittimazione  passiva  del condominio sussiste anche per quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini (Cass. n. 6849 del 2001; Cass. n. 643 del 2003), in quanto, a tal fine, i criteri di ripartizione delle spese necessarie (ex art. 1126 c.c.) non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del  suo  amministratore,  comunque  tenuto  a  provvedere  alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. n. 4596 del 2012). Ancor più radicalmente, ma sempre riconducendo la responsabilità per infiltrazioni nell'alveo dell'art. 2051 cod. civ., Cass. n. 15300 del 2013 ha ritenuto che "la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini dal medesimo indebitamente  tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non - nemmeno in via concorrente - sul condominio" (in senso conforme, vedi già Cass. n. 9084 del 2010). 3.  - La  Seconda  Sezione  civile  di  questa  Corte,  con la  ordinanza interlocutoria  n.  13526  del  2014,  ha  quindi  ritenuto  opportuno l'intervento delle Sezioni Unite, manifestando perplessità con riferimento alla  posizione  argomentativa  espressa  dalla  sentenza  del  1997,  e sollecitando  quindi  un  ripensamento  sulla  natura  giuridica  della responsabilità  per  danni  provenienti  dal  lastrico  solare  di  uso  o  di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori. Il Collegio ha condiviso gli orientamenti  critici della  dottrina  e della giurisprudenza discordante e ha ritenuto condivisibile la tesi che sostiene la responsabilità ex art. 2051 c.c., sottolineando, in particolare, l'indebita applicazione degli artt. 1123 e 1126 c.c., che vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non più come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem. Nell'ordinanza  interlocutoria  vengono  individuati  i  seguenti  passaggi qualificanti dell'orientamento criticato delle S.U. del 1997: 1. l'esclusione, in via di principio, che la responsabilità per danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico  solare  per  difetto  di  manutenzione  si  ricolleghi  al  disposto dell'art. 2051 c.c.; 2.  l'affermazione  che  "dall'art.  1123,  e  dall'art.  1126  c.c.,  discendono obbligazioni  poste  dalla  legge  a  carico  ed  a  favore  dei  condomini dell'edificio,  da  qualificare  come  obbligazioni  propter  rem  di  cui  i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e soggetti passivi";
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3.  la  deduzione  da  tali  premesse  che  "le  obbligazioni  reali  di conservazione  riguarderebbero  tutti  i  rapporti  reali  inerenti,  con  la conseguenza  che  la  susseguente  responsabilità  per  inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato"; 4. l'assimilazione delle "condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico"  come  species  dell'unico  concetto  tecnico  "di  difetto  di manutenzione"  e  quale  coincidente  conseguenza  "dell'inadempimento delle obbligazioni propter rem"; 5. la conclusione per cui la responsabilità e il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione, cioè quelli prescritti dall'art. 1126 c.c.. Il  Collegio  rimettente,  quindi, dopo  aver  rilevato  che  la  soluzione richiamata, pur se seguita da molte pronunce successive, non ha tuttavia sopito  le  opinioni  contrarie,  ha  espresso  il  convincimento  che  tale orientamento "abbia effettuato una indebita applicazione delle norme fissate per stabilire il contributo alle riparazioni o ricostruzioni, concepite dal legislatore (si veda la Relazione al Re circa l'art. 1126, e suoi richiami all'art.  563  abrogato)  per  tenere  conto  della  maggiore  utilità  che  i condomini  aventi  l'uso  esclusivo  (quale  piano  di  calpestio)  traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura". Ha ancora rilevato che "più coerentemente altre  pronunce  della  Suprema  Corte  (si  vedano  esemplificativamente Cass.  7727/07;  6376/06;  642/03;  15131/01)  hanno  richiamato l'applicazione dell'art. 2051 c.c., nell'ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all'eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato". La Seconda Sezione ha quindi osservato che "la linea di contrasto è percepibile anche a proposito della individuazione del legittimato passivo a resistere all'azione risarcitoria del terzo (anche se  condomino)  danneggiato",  in  quanto  "si  è  introdotta  (...)  una distinzione tra l'ipotesi in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà o di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sancendo nel primo caso l'esclusiva legittimazione del condominio e nel secondo caso quella del condomino (cfr. Cass. 9084/10; 15300/13)". Ciò che maggiormente rileva, ha ancora osservato la Seconda Sezione, "è però la convinzione che gli obblighi di contribuzione fissati negli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c., riguardano il diritto dei proprietari e l'utilità che essi traggono dai beni, non l'allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell'utilizzatore. Esso infatti risale alla mancata solerzia del condominio nell'apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che  si  produca  il  pregiudizio  per  l'appartamento  sottostante.  Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l'uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza (...) sia esente da specifiche colpe". Nè - si è precisato - "il criterio di regolazione di cui all'art. 1218, vale a correggere, di norma, l'imputazione degli addebiti" e "il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull'utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge l'art. 1126 c.c., fondato sull'utilità del danneggiante". La Seconda Sezione ha, infine, ribadito che "il fatto costitutivo dell'illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una
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responsabilità  aquiliana,  la  quale  deve  essere  scrutinata  secondo  le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare  la normativa coniata ad altro fine". 4.  -Il  Collegio  ritiene  che  alla  questione  posta  con  l'ordinanza  di rimessione debba rispondersi nel senso che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Ritiene, altresì, che, tenuto conto della funzione assolta in ambito  condominiale  dal  lastrico  o  dalla  terrazza  posta  a  copertura dell'edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, (entrambe tali disposizioni nei rispettivi testi originari, applicabili ratione temporis al caso di specie, e comunque non modificati, per quanto rileva in questa sede, nell'ambito della riscrittura dell'art. 1130, e dell'art. 1135, da parte della L. 11 dicembre 2012, n. 220. 4.1. - I profili maggiormente critici della soluzione data dalla decisione del 1997 alla questione in esame sono sostanzialmente ravvisabili in ciò che risulta attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una situazione in cui viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della  violazione di un obbligo di custodia  e comunque  del  dovere  di manutenzione  della  cosa  comune.  Se  la  previsione  legislativa  del concorso  tra  condominio  e  condomino  che  abbia  l'uso  esclusivo  del lastrico solare o di una sua parte, di cui all'art. 1126 c.c., trova la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune e quindi nella esigenza che chi sia legittimato a fare un uso esclusivo della cosa comune concorra in misura maggiore - predeterminata in un terzo - alle spese per le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico, restando gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, altrettanto non può dirsi per i danni che dalla mancanza di manutenzione derivino alle proprietà sottostanti o a terzi. E' innegabile, infatti, che chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza  a  livello  si  trovi  in  rapporto  alla  copertura  dell'edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c.. In proposito, si è affermato che per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l'osservanza o meno di  un  obbligo  di  vigilanza,  in  quanto  la  nozione di  custodia  non presuppone,  nè  implica,  uno  specifico  obbligo  di  custodia  analogo  a quello previsto per il depositario, responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa.
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La speciale responsabilità ex art. 2051 c.c., va ricercata nella circostanza che il custode "ha il potere di governo sulla cosa" (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012). 4.2. - La precedente decisione di queste Sezioni Unite ha ricondotto, invece,  la posizione del  titolare  dell'uso esclusivo del lastrico ad una obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle cose comuni. In sostanza, la responsabilità risarcitoria del titolare di diritto reale o di uso esclusivo sul lastrico solare sarebbe riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell'appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all'adempimento in capo a quest'ultimo,  che non  una  violazione  del  dovere  generale  del neminem laedere. Tuttavia,  la  configurabilità  di  un  siffatto  rapporto  obbligatorio  non sembra tenere conto che il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno  per  l'inadempimento  dell'obbligo  di  conservazione  della  cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell'uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Nell'ambito  di  tale  tipo  di  responsabilità,  poi,  deve  ritenersi  che  le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all'art. 2051 c.c., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all'evento, ovvero quella di cui all'art. 2043 c.c., per  il  comportamento  inerte  di  chi  comunque  fosse  tenuto  alla manutenzione del lastrico. 4.3. - In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella  specifica  qualificazione  di  obbligazione  propter  rem,  del  danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell'ambito dell'illecito aquiliano. In  quest'ambito,  come  detto,  non può essere  posta in discussione  la specificità del lastrico solare, quando questo sia anche solo in parte in uso esclusivo. Esso, invero, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per altra  parte,  e  segnatamente  per  la  parte  strutturale  sottostante, costituisce  cosa  comune,  in  quanto  contribuisce  ad  assicurare  la copertura dell'edificio o di parte di esso. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio (per l'affermazione  della  responsabilità  del  condominio,  v.,  in  particolare, Cass. n. 3522 del 2003). Ed è nel concorso tra tali due tipi di responsabilità che va risolta la questione di massima sottoposta all'esame di queste Sezioni Unite. Invero, in disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per
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effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano. La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, induce  tuttavia  ad  individuare  una  regola  di  ripartizione  della responsabilità  mutuata  dall'art.  1126  c.c..  In  assenza  di  prova  della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello  e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione  o  ricostruzione  dalla  citata  disposizione  costituisce  un parametro  legale  rappresentativo  di una situazione  di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che,  nella  sua  parte  superficiale,  sia  in  uso  esclusivo  ovvero  sia  di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse  dell'intero  edificio  o  della  parte  di  questo  ad  essa sottostante. 4.4.  -  Dalla  attrazione  del  danno  da  infiltrazioni  nell'ambito  della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo. Trovano,  infatti, applicazione  tutte  le disposizioni che  disciplinano la responsabilità  extracontrattuale,  prime  fra  tutte  quelle  relative  alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta  esclusa  la  applicabilità  della  disciplina  delle  obbligazioni,  deve infatti escludersi che l'acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto,  dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto. Trova applicazione altresì la disposizione di cui all'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che "il risarcimento dei danni da cosa in custodia  di proprietà  condominiale  soggiace  alla  regola  della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento  del  credito,  evitando  al  creditore  di  dover  agire coattivamente  contro  tutti  i  debitori  pro  quota,  anche  quando  il danneggiato  sia  un  condomino,  equiparato  a tali  effetti  ad  un  terzo, sicchè devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili,  poichè  la  custodia,  presupposta  dalla  struttura  della responsabilità  per  danni  prevista  dall'art.  2051  c.c.,  non  può  essere imputata nè al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, nè
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al suo amministratore, quale mandatario dei condomini" (Cass. n. 1674 del 2015). Trova, infine, applicazione l'intera disciplina dell'art. 2051 c.c., anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno. 4.5. - Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune  a  tutti  i  condomini,  dei  danni  che  derivino  da  infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del  bene  ai  sensi  dell'art.  2051  c.c.,  sia  il  condominio,  in  quanto  la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo,  impone  all'amministratore  l'adozione  dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n.  4)  e  all'assemblea  dei  condomini  di  provvedere  alle  opere  di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno  all'uno  o  all'altro,  va  di  regola  stabilito  secondo  il  criterio  di imputazione  previsto  dall'art.  1126  c.c.,  il  quale  pone  le  spese  di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio". 5.  - In  applicazione  di  tale  principio,  la  motivazione della  sentenza impugnata  deve  essere  corretta,  risultando  comunque  il  dispositivo conforme a diritto. Invero, la pretesa risarcitoria è stata azionata dalla proprietaria  dell'appartamento  danneggiato  nei  confronti  della proprietaria della terrazza a livello e del condominio e la Corte d'appello, facendo applicazione del precedente orientamento espresso da queste Sezioni  Unite,  ha  ritenuto  che  correttamente  il  Tribunale  avesse affermato che la I. e il Condominio erano  corresponsabili  del danno subito dalla  C., nella  proporzione stabilita  dall'art.  1126 c.c.,  essendo incontestato che il terrazzo di proprietà esclusiva della I. svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale, con la conseguenza che  dei  danni  subiti  dalla  C.  doveva  rispondere  per  due  terzi  il Condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello. Soluzione, questa,  che discende  anche dall'applicazione  dell'enunciato principio di diritto, non venendo in rilievo, nella specie, profili ulteriori e diversi rispetto a quello della ripartizione della responsabilità risarcitoria tra proprietaria esclusiva della terrazza a livello e condominio. 6. - In conclusione, il ricorso va rigettato. In considerazione del fatto che ai fini della decisione sul ricorso è stato necessario  affrontare  una  questione  di  massima  di  particolare importanza,  le  spese  del  giudizio  di  cassazione  possono  essere compensate tra le parti.
P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso; compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio delle Sezioni Unite Civili della Corte Suprema di Cassazione, il 28 aprile 2015. Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2016.
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