VENDITA FALLIMENTARE: valida anche se l’immobile venduto risulta deteriorato purchè non si tratti di vendita “aliud pro alio”

In Processo esecutivo
Cassazione civile, sezione sesta, ordinanza n.14165 del 12/07/2016 n. 14165 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

La circostanza che limmobile sia deteriorato costituisce un vizio della cosa che ne diminuisce il valore, ma non può comportare la radicale diversità di genere del bene consegnato o comprometterne la destinazione alluso abitativo previsto, unica ipotesi in cui non potrebbero ritenersi operanti le deroghe allapplicabilità della disciplina dei vizi della cosa in sede di vendita fallimentare ex art. 2922 c.c..

A seguito dell’acquisto di un immobile in sede di vendita fallimentare, la società acquirente, una volta verificata la difformità del bene rispetto a quanto dichiarato dalla relazione tecnica, ritiene che si tratti di una vendita di aliud pro alio e, per tale motivo, agisce in giudizio.

I giudici di merito, pur riconoscendo che lo stato dell’immobile esponga l’acquirente ad una serie di esborsi per il suo ripristino, ritengono tuttavia che il deterioramento del bene costituisca un vizio del bene rientrante nella disciplina derogatoria dell’art. 2922 c.c., escludendo che si verta in un’ipotesi di vendita di aliud pro alio che, al contrario, vi sarebbe sottratta.

Difatti, la consegna di aliud pro alio ricorre nelle ipotesi in cui sia possibile ravvisare una diversità tra la cosa venduta e quella consegnata che incide sulla natura e sull’individualità, consistenza e destinazione della stessa, tale da far ritenere che essa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto o, comunque, quando la cosa consegnata presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o assunta come essenziale dalle parti.

Nè può essere considerata fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 2922 c.c. per violazione degli artt. 3 e 24 Cost., in quanto norma atta a produrre un’ingiustificata disparità di trattamento tra acquirenti in base alla circostanza che l’acquisto avvenga o meno in sede fallimentare, dal momento che è preclusa la tutela giurisdizionale una volta riscontrati i vizi di cui agli artt. 1490-1497 c.c..

La limitazione di cui all’art. 2922 c.c., difatti, risente della doppia natura della vendita forzata, in cui gli effetti della vendita coesistono con la struttura del processo, in quanto finalizzata a soddisfare interessi differenti il cui equo contemperamento è rimesso ad una scelta del legislatore: da un lato, l’interesse pubblico connaturato in ogni processo giurisdizionale; dall’altro, l’interesse dei privati, vale a dire dei creditori concorrenti e dell’aggiudicatario.

Per tutti questi motivi, la Cassazione mostra di condividere la posizione assunta dai giudici di merito e rigetta il ricorso.

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