USUCAPIONE DEI BENI CONDOMINIALI: ammissibilità e onere probatorio da parte del singolo condomino

In Diritto Civile
Cassazione civile, sentenza n. 20039 del 06/10/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Loredana Ionchese

“Il singolo condomino può usucapire la quota degli altri condomini senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, dovendo tuttavia allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo.”

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.20039 depositata il 6 ottobre scorso, con riferimento alla possibilità di usucapione di beni condominiali in favore di un solo condomino.

Nel caso di specie, un condomino, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva compiuto dei lavori di ingente entità su un porticato comune a tutti i comproprietari, oltre ad aver preso in suo possesso un forno e aver demolito un pozzo comune e dei lavatoi: gli altri condomini lo convenivano in giudizio, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno. Il condomino convenuto affermava invece di essere il solo proprietario dei beni in questione per averli usucapiti. Le pretese del convenuto venivano disattese tanto in primo grado che in sede di gravame, e pertanto costui muoveva ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte, nell’analisi dettagliata della fattispecie, ha dunque enunciato un principio di diritto di particolare importanza, tra l’altro già sporadicamente manifestato nella giurisprudenza precedente (Cass. 23-7-2010 n. 17322 e, per alcuni aspetti di cui in motivazione, anche Cass. 2-3-1998 n. 2261). In particolare, secondo i giudici di legittimità, il condomino puo’ usucapire un bene di origine condominiale, ma tale usucapione deve essere adeguatamente provata, allegando in sede di giudizio non soltanto l’astensione degli altri condomini dalla fruizione del bene comune, ma anche dimostrare puntualmente di aver goduto del bene attraverso un possesso di fatto inconciliabile con la possibilità di altrui godimento.

Insomma, secondo la Corte, è necessario, ai fini dell’usucapione, un godimento “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, che risulti adeguatamente motivato dall’interessato. Più precisamente, con riguardo all’onere della prova, il condomino deve dimostrare inequivocabilmente di essersi insinuato in modo esclusivo nel possesso della cosa, tale da rendere conoscibile agli altri compossessori la volontà di possedere “uti dominus”: non basterebbe infatti il mero non uso degli altri condomini, poiché il diritto di proprietà è imprescrittibile e in quanto tale non suscettibile di modificazioni per un mero disinteresse non altrimenti motivato.

Nel caso di specie, la prova addotta dal condomino, valutata in entrambi i gradi di giudizio di merito, non si dimostrava adeguata a mostrare l’avvenuta pacifica usucapione.

In particolare, con riferimento all’assolvimento di tale onere probatorio, la Cassazione ha manifestato la totale competenza del giudice di merito, il quale dovrà analizzare ”le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, e dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova”.

Per questo motivo la Suprema Corte ha rigettato il ricorso del condomino, non già per la sua assoluta impossibilità di usucapire i beni condominiali, ma per l’indiscutibile mancanza di un adeguato assolvimento dell’onere probatorio da parte dello stesso nel giustificare la sua pretesa.

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