SPESE CONDOMINIALI: il criterio di riparto stabilito dal regolamento prevale sulla disciplina codicistica

In Condominio
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 4183 del 16/02/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

In materia di spese condominiali, i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione (ordinarie e straordinarie) necessarie per il mantenimento dei beni comuni e, a tal fine, occorre verificare la correttezza della ripartizione delle quote per il rifacimento dei lastrici solari siano correttamente ripartite anche ai sensi dell’articolo 1126 c.c.

La vicenda processuale trae le sue origini da un atto di citazione con cui un condomino evoca in giudizio il condominio e impugna delle delibere assembleari a causa dei criteri di riparto utilizzati per la ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino, estendendo, altresì, la censura alla somma necessaria per il risarcimento del danno subito dal proprietario dell’appartamento sottostante.

Vittorioso in primo grado, l’attore, tuttavia, soccombe in appello (in quanto la Corte ritiene che trovi applicazione il criterio individuato dall’art. 1126 c.c.), determinandosi così a ricorrere in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. e degli artt. 1130 e 1131 c.c. – con riguardo al difetto di legittimazione dell’amministratore a proporre appello in assenza di una delibera assembleare – e, in secondo luogo, la violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. nonché delle regole stabilite dagli artt. 1362 c.c.ss. per aver omesso di pronunciarsi sul motivo di appello incidentale con cui veniva dedotta l’esistenza di una disciplina convenzionale in deroga all’art. 1126 c.c..

La Cassazione ritiene il primo motivo di ricorso infondato.

La tematica relativa all’ampiezza dei poteri riconducibili all’amministratore di condominio è stata già trattata in questa Rivista, nel presente contributo basta semplicemente dar conto del fatto che la Suprema Corte ha ribadito, ancora una volta, che eseguire le deliberazioni del condomino e difenderle da eventuali impugnative su iniziativa di un singolo condominio rientra nelle attribuzioni proprie dell’amministratore.

Per tale motivo, egli è legittimato ad agire e resistere senza necessità di ricevere alcuna preventiva autorizzazione in tal senso dall’organo assembleare.

Il secondo motivo di ricorso, al contrario, trova accoglimento.

La Corte d’Appello territoriale, difatti, non ha analizzato lo specifico motivo di appello incidentale introdotto dal condomino con cui questi ha dedotto l’esistenza di un regolamento di condominio – che in passato aveva già trovato applicazione – che prevede criteri di riparto delle spese derogatori rispetto al dato codicistico.

Nel regolamento, difatti, è previsto che le spese relative al lastrico solare non siano a carico dei soli proprietari sottostanti al lato danneggiato, posto che, a causa della particolare forma dell’edificio, il regolamento prevede un differente criterio.

La sentenza viene così cassata e rinviata alla Corte di appello di Roma che, nel rinnovare l’esame della questione del merito, dovrà osservare il seguente principio: “in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dellequo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dellelemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzione dei millesimi non abbia proprio leffetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendo contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dellart. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti”.

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