Sezioni Unite: accessione, superficie, ius tollendi

In Diritto Civile
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Corte di Cassazione, Sez. Un. Civ., sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873 [Leggi la sentenza]
 Redatto dalla dott.ssa Chiara Liotto

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam;

il consenso alla costruzione manifestato dal proprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ius tollendi;

ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

 

Questi sono i principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza in commento.

Il caso: P.F., nella qualità di comproprietario pro indiviso di un terreno sito in Cortina d’Ampezzo, conveniva, dinanzi al Tribunale di Belluno, una società comproprietaria del terreno, al fine di chiedere lo scioglimento della comunione delle unità immobiliari (con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno) che la stessa aveva edificato sul suolo comune.

In particolare, si trattava di un corpo edilizio interrato costituito da due piani sovrapposti e da un’altra costruzione a livello seminterrato adibita ad autorimessa e cantina.

La società convenuta, costituendosi, chiese dichiararsi il non luogo a provvedere sulla divisione per le seguenti ragioni:

  • Tra le parti era intervenuto un accordo in ordine all’attribuzione della costruzione a livello seminterrato
  • Il corpo edilizio interrato era da ritenersi di sua esclusiva proprietà.

L’adito Tribunale, con sentenza confermata anche in grado d’Appello, dichiarò che:

  • Attore e convenuta erano da ritenersi comproprietari dei locali al piano
  • La società convenuta era da ritenersi esclusiva proprietaria del corpo di fabbrica interrato edificato nel suolo comune, in conformità al principio di diritto secondo cui alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul fondo comune non si applica la disciplina di cui all’art. 934 c.c., ma quella in materia di comunione.

La costruzione diviene di proprietà di tutti i condomini non costruttori purché, però, sia stata realizzata in conformità delle norme sull’uso della cosa comune. Di contro, se abusivamente realizzata, non diviene comune, neanche per accessione.

L’attore proponeva ricorso in Cassazione.

Il Primo Presidente rimetteva la questione alle Sezioni Unite della Corte, in quanto su tale ultima questione di diritto (la costruzione dell’opera da parte di uno dei comproprietari sul suolo comune) si registrava un contrasto giurisprudenziale.

Invero, secondo l’orientamento tradizionale, la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 c.c.), per il principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c.

La nuova costruzione diverrebbe automaticamente di tutti i comproprietari del suolo comune, secondo le quote spettanti su detto suolo a ciascuno di essi e salvo il rimborso pro quota delle spese di costruzione sostenute dal costruttore (ex multis Cass., Sez. II, Civ., sentenza 11 novembre 1997, n. 11120).

Secondo l’orientamento oggi prevalente (fatto proprio anche dai giudici di primo e secondo grado del caso di cui ci si occupa) la disciplina sull’accessione può riferirsi solo alle costruzioni realizzate su fondo altrui.

Pertanto, il costruttore deve essere soggetto terzo rispetto agli altri comunisti, contitolari del suolo su cui insiste la costruzione.

Poiché il comproprietario costruttore non può essere considerato “soggetto terzo” rispetto agli altri comunisti, la disciplina di riferimento non può essere quella dell’accessione di cui all’art. 934 c.c., ma quella in materia di comunione, a condizione che l’opera sia realizzata in conformità disciplina prevista agli artt. 1102 e ss. cc.

Opere abusivamente realizzate non possono essere considerate beni condominiali (per accessione), ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore. (ex multis, Cass., Sez. II, Civ., sentenza 27 marzo 2007, n. 7523).

Prima di analizzare quanto affermato in punto di diritto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è opportuno tracciare delle coordinate ermeneutiche fondamentali sull’istituto dell’accessione, previsto all’art. 934 del codice civile.

L’accessione è un istituto che risale al diritto romano.

L’art. 934 c.c. dispone che: qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli artt. 935 (opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui), 936 (opere fatte dal terzo con materiali propri) 937 (opere fatte dal terzo con materiali altrui) e 938 (cd. accessione invertita) e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge.

Secondo gli interpreti del diritto, il fattore unificante delle varie figure di accessione è la regola per cui il proprietario della cosa principale diviene il proprietario della cosa accessoria, quando quest’ultima si congiunge stabilmente alla prima. Il diritto di proprietà sulla cosa principale esercita una vis attractiva sulla proprietà della cosa accessoria al momento dell’incorporazione.

La proprietà, infatti, si acquista ipso iure al momento dell’incorporazione.

Nell’accessione da “bene mobile a mobile” spetta al giudice accertare in concreto, tenendo conto dei criteri della funzione e del valore dei beni, quale sia la “cosa principale” che esercita la vis attractiva e quale sia la “cosa accessoria”.

Nel caso dell’accessione verticale o “di bene mobile ad immobile” è la stessa legge che qualifica il fondo come cosa principale che esercita la suindicata vis attractiva sulle cose mobili che vi sono incorporate, in ragione dell’importanza economica che gli si riconosce.

Eccezione è costituita dall’art. 938 c.c., che introduce la cd. accessione invertita, cui può farsi ricorso ove vi sia stata l’occupazione parziale di un fondo altrui.

In ragione dell’accessione, l’alienazione del suolo comporta l’alienazione automatica anche di quanto su di esso incorporato, senza la necessità di stipulare un separato atto di alienazione.

Infatti, il proprietario del suolo non può disporre della proprietà del suolo senza disporre anche della proprietà del bene che vi insiste, a meno che non redige un atto (in forma scritta, a pena di nullità, e soggetto alla trascrizione nei registri immobiliare) con cui costituisce un diritto di superficie, ex art. 952 e ss. del c.c.

Fatte queste premesse, le Sezioni Unite ritengono che il recente orientamento giurisprudenziale, cui hanno aderito i giudici di merito del caso di cui ci si occupa, non possa essere condiviso.

Assolutamente infondato è l’assunto secondo il quale il presupposto indefettibile dell’accessione sarebbe la qualità di “terzo” del costruttore rispetto al proprietario del suolo; dal che discenderebbe che, nel caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti, non potendo il proprietario costruttore essere considerato “terzo” rispetto agli altri comunisti, l’accessione non potrebbe operare.

È opportuno precisare che in materia di accessione, il terzo è colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico (di natura reale o personale), che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo.

Ove, invece, sussista un diritto, personale o reale, che legittimi il costruttore a realizzare un’opera sul fondo medesimo, viene meno l’esigenza di ricorrere alla disciplina dell’accessione per regolare i contrapposti interessi; il conflitto viene disciplinato dalle norme specifiche che, a seconda del caso di specie, regolano tale diritto (es. in materia di locazione e usufrutto).

L’operare dell’accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione sul suolo, la costruzione sia stata realizzata da uno o alcuni dei comproprietari.

Come prima evidenziato, l’accessione non presuppone affatto l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e il costruttore. Vari gli argomenti a sostegno di tale conclusione:

  • In primo luogo, il dato normativo. L’art. 934 c.c., che detta una disciplina generale dell’accessione, prescinde dalla qualità soggettiva del costruttore. La nozione ampia di accessione consente di ricomprendere anche il caso di costruzione realizzata dallo stesso proprietario del suolo.

Diversamente opinando, non si comprenderebbe il motivo di inserire norme speciali, norme relative al caso in cui il costruttore sia terzo rispetto ai proprietari del suolo (artt. 936 e 937 cod. civ.).

  • L’art. 935 c.c. disciplina l’accessione nel caso in cui l’opera sia realizzata dal proprietario con materiali altrui, fattispecie in cui vi è coincidenza tra costruttore e dominus soli.
  • In materia di comunione legale tra i coniugi, la giurisprudenza ritiene che la costruzione realizzata da entrambi i coniugi su un fondo di proprietà esclusiva di uno di essi, appartiene a quest’ultimo e non rientra nel regime della comunione legale dei beni. Il fatto che il coniuge costruttore sia anche proprietario del bene non impedisce l’operare dell’accessione.

Ne consegue che, in conformità della lettera della norma e dell’interpretazione sistematica delle disposizioni codicistiche, considerata l’intenzione del legislatore, la disciplina generale dell’accessione di cui all’art. 934 c.c.- salvo deroghe previste dalla legge o dal titolo- prescinda dal riferimento soggettivo all’autore della costruzione e sia destinata a regolare anche il caso in cui il suolo appartenga a più soggetti e solo uno (o alcuni, ma non tutti) abbiano realizzato una costruzione sul suolo comune.

Tra le deroghe dell’art. 934 c.c., non può essere ricompresa la disciplina della comunione, in quanto tra accessione e comunione, non sussiste alcun rapporto di genus ad speciem che giustifichi la deroga alla normativa generale.

La disciplina della comunione ha un diverso ambito applicativo, in quanto regola l’uso e il godimento della cosa comune da parte dei comproprietari, ma non incide sui modi di acquisto della proprietà, a differenza dell’accessione.

In ogni caso, le norme sulla comunione escludono in radice che il singolo comproprietario possa, senza il consenso degli altri comunisti, cambiare la destinazione del suolo edificando su di esso, appropriandosi dell’opera realizzata ed impedendo agli altri comunisti il suo godimento. L’esistenza di un pari diritto di ogni comunista sulla cosa comune, infatti, è incompatibile con l’assunto che solo uno di essi possa divenire proprietario esclusivo dell’opera e del suolo comune su cui essa insiste.

Giova poi evidenziare che l’acquisto “a titolo originario” del diritto di proprietà dell’opera realizzata del costruttore contrasta con il principio di riserva di legge in ordine ai modi di acquisto della proprietà, che non possono essere diversi da quelli che il legislatore ha previsto e disciplinato (art. 922 c.c.).

Inoltre, ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere il loro diritto di proprietà su cosa comune per il semplice fatto dell’iniziativa di un altro comproprietario, dando luogo ad una sorta di espropriazione della proprietà in assenza di un interesse generale e senza indennizzo, contrasta con i principi generali che reggono la materia e con la stessa Carta fondamentale (art. 42 Cost.).

Da ultimo, considerazioni di ordine equitativo portano ad escludere che il proprietario costruttore sul fondo comune possa divenire proprietario esclusivo dell’opera realizzata. Diversamente opinando, si finirebbe per premiare il comportamento del proprietario costruttore che, costruendo un’opera sul fondo comune senza il consenso dei comunisti, impedendo a questi ultimi di farne uso, commette un abuso ai danni degli altri comproprietari.

Ne consegue che nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno solo dei comproprietari, tutti i comunisti (costruttori e non), acquistano la proprietà della costruzione realizzata in proporzione alle rispettive quote, per l’operare dell’istituto dell’accessione.

Quanto al titolo negoziale idoneo ad escludere l’operare dell’accessione, esso deve consistere in un contratto redatto necessariamente in forma scritta ad substantiam tra il proprietario del suolo e il costruttore, con cui si attribuisce a quest’ultimo il diritto di proprietà esclusivo sulle opere realizzate.

Titoli idonei ad impedire l’accessione possono individuarsi nella costituzione di un diritto di superficie (art. 952 e ss. c.c.), nella concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso, o nella rinuncia del proprietario al diritto di accessione (che si traduce sostanzialmente nella costituzione di un diritto di superficie).

L’art. 934 c.c. nulla dispone circa la normativa atta a regolare i rapporti tra proprietario del suolo non costruttore e proprietario costruttore.

Le Sezioni Unite ritengono che tale normativa debba essere individuata nelle norme che disciplinano l’uso della cosa comune (artt. 1102 e ss.).

Pertanto, se la costruzione è stata realizzata senza il consenso dei comunisti, questi ultimi possono esercitare nei confronti del proprietario costruttore le ordinarie azioni possessorie (azione di manutenzione e di rivendicazione) o esercitare il cd. ius tollendi, ove ne ricorrano i presupposti, e pretendere la demolizione dell’opera lesiva dei loro diritti, ricorrendo alla tutela in forma specifica prevista dall’art. 2933 c.c.

Tornando alla fattispecie concreta sottoposta al vaglio dei giudici di legittimità, le Sezioni Unite hanno affermato che la proprietà del corpo di fabbrica interrato costruito sul suolo comune debba considerarsi proprietà di tutti i condomini, per l’operare del principio di accessione che trova applicazione nel caso di specie.

Quanto all’immobile seminterrato, gli ermellini hanno evidenziato che la Corte di merito avrebbe dovuto verificare se l’accordo delle parti avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo su cui insiste la costruzione- ovvero la costituzione di un diritto di superficie o di un altro diritto reale in grado di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione- fosse stato redatto in forma scritta, non potendo darsi rilievo al consenso manifestato verbalmente o implicitamente.

Pertanto, la questione viene rinviata ad un’altra sezione della Corte d’Appello competente che dovrà uniformarsi ai suindicati principi di diritto.

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