PRELIMINARE DI VENDITA: valido anche se l’assegno prestato a titolo di caparra risulta scoperto

In Contratti
Cassazione civile, sezione sesta sentenza n.  24747 del 05/12/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Dario Rombolà

“Il preliminare di vendita di un immobile è valido nonostante l’inadempimento del promissario acquirente dovuto al fatto che l’assegno, con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione, fosse scoperto”.

La corte di Cassazione, sesta sezione civile, con sentenza n. 24747/16, si occupa del preliminare di vendita e di quando questo possa considerarsi valido nonostante l’assegno del promissario acquirente, prestato a titolo di caparra per l’acquisto di un bene immobile, sia scoperto.

Nel caso di specie il promissario acquirente, dinnanzi al tribunale di Terni, chiedeva la condanna del promissario alienante in quanto inadempiente.

Il Tribunale di primo grado accoglieva le richieste dell’attore e, dunque, il promissario alienante, disattendendo la promessa di vendita di un immobile, veniva condannato al pagamento del doppio della caparra ricevuta ex 1385 c.c.

Il convenuto, soccombente in primo grado, impugnava la sentenza dinnanzi al Tribunale d’appello di Perugia.

La corte di Appello riformava la sentenza di primo grado e dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente: si rilevava come questi avesse prestato assegno scoperto a titolo di caparra. Secondo la Corte perugina, posto che le parti contrattualmente subordinavano l’accordo alla prestazione della caparra, doveva ritenersi che la prestazione fosse essenziale e, pertanto, che il mancato adempimento fosse causa legittima di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente.

Il promissario acquirente, soccombente in Appello, si rivolgeva alla Corte di legittimità con un duplice motivo di ricorso. Primariamente, secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere che nel caso in esame la caparra avesse perduto la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale solo perché l’assegno, con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione, era privo di provvista. La funzione della caparra, infatti, è assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall’immissione della stessa nella disponibilità del destinatario.

L’argomentazione è in linea con la pregressa giurisprudenza di Cassazione.

Nel caso di specie il contratto di caparra, quale contratto reale, si era perfezionato attraverso la consegna da parte del promissario acquirente nei confronti del promissario alienante: ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell’obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l’avvenuta emissione e la consegna del titolo e non anche la copertura della somma prestata a titolo di caparra.

Con il secondo motivo il ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. e art. 112 c.p.c. Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello, avrebbe errato nel risolvere il contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente perché tale domanda non era stata prospettata in primo grado ma per la prima volta in Appello. Il secondo motivo rimane, comunque, assorbito al primo posto che la questione prospettata presuppone l’inadempimento del promissario acquirente, fatto questo escluso con l’accoglimento del primo motivo.

Con queste argomentazioni, quindi, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto il ricorso prospettato e cassato la sentenza con rinvio.

In conclusione, dunque, il preliminare di vendita deve ritenersi valido anche nell’ipotesi in cui l’assegno prestato dal promissario acquirente a titolo di caparra sia scoperto al momento della sua emissione.

 

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