PRELIMINARE DI VENDITA: COSA ACCADE SE IL TERRENO PROMESSO IN VENDITA DIVENTA INEDIFICABILE?

In Contratti, Diritto Civile
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n.6844 del 16/03/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Dario Rombolà

Ai fini dell’inadempimento di un preliminare di vendita di un terreno, non rileva la circostanza che esso perda la sua edificabilità per effetto del cambiamento del regime urbanistico dell’area in cui ricade in un momento successivo alla stipula del contratto.

La sentenza n.6844/17 ha visto la suprema Corte di Cassazione impegnata ad analizzare i presupposti che consentono di ritenere inadempiuto (o meno) un preliminare di vendita, avente ad oggetto la vendita di un terreno, a seguito del cambiamento del regime urbanistico dell’area.

La controversia trovava origine dinnanzi al Tribunale di Napoli dove le parti avanzavano contrapposte domande di risoluzione contrattuale e risarcimento danni dopo la stipula di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un terreno edificabile.

Le parti, infatti, avevano stipulato un contratto preliminare con cui il promittente alienante si impegnava a trasferire al promittente acquirente un terreno, mentre quest’ultimo si impegnava a costruire un immobile in altra porzione del terreno. Il tribunale di primo grado dichiarava risolti i contratti di permuta ed appalto sorto tra le parti per l’inadempimento del promittente acquirente.

La parte soccombente proponeva appello.

La Corte di Appello di Napoli confermava le argomentazioni della sentenza impugnata.

Il soccombente ricorreva pertanto in cassazione, lamentando una erronea interpretazione del contratto. In particolare il ricorrente, soccombente in entrambi i pregressi giudizi, lamentava il fatto che l’adempimento fosse stato a lui imputato senza tener in debito conto l’inadempimento contrattuale posto in essere dalla controparte.

La suprema Corte accoglieva l’argomentazione rimettendo la questione alla Corte di Appello di Napoli in quanto il giudice di merito non si era posto il problema se, una volta venuta meno l’edificabilità del terreno, la controprestazione promessa all’appaltatore dovesse ritenersi venuta meno grazie ad una interpretazione secondo buona fede ex 1366 c.c.

La Corte di Appello, riassunta la causa, dichiarava risolto il contratto tra le parti riconoscendo però la responsabilità non più in capo al soccombente bensì all’attore originario. La parte soccombente in questo secondo giudizio di Appello allora ricorreva in Cassazione con tre distinti motivi.

Con il primo motivo il ricorrente lamentava il “dispregio di tutti i principi che regolano l’adempimento delle obbligazioni” senza, però, indicarne alcuno.

Invero, con la sentenza della Corte di Appello impugnata, notava la Suprema Corte nella sua complessa argomentazione, si era provveduto a valutare l’inadempimento contrattuale e ad ascriverlo alla parte effettivamente inadempiente, ricorrente in Cassazione. Il compito del giudice del rinvio era stato quello di verificare se la mancanza dell’interesse del committente allo sviluppo edificatorio del suolo potesse costituire ragione di (in)adempimento o di pagamento del corrispettivo. La valutazione dell’inadempimento della committente appare corretto: risultava in modo chiaro il suo persistente mancato adempimento e cioè il mancato trasferimento del fondo a fronte della costruzione dell’immobile. Vi è da evidenziare come la condizione di edificabilità del terreno, venuta meno in un successivo momento, fosse del tutto sganciata dall’operazione di cessione del suolo.

Per di più non era configurabile un legittimo impedimento alla cessione del terreno in dipendenza della mancata edificabilità del terreno, fatto – quest’ultimo – che non poteva certo costituire, secondo i principi di buona fede di cui all’art. 1366 c.c. condizione impeditiva alla controprestazione promessa all’appaltatore.

Il primo motivo quindi non ha trovato accoglimento.

Il secondo motivo di ricorso si incentrava sulla lamentata violazione dell’art. 2033 (indebito oggettivo). Infatti la Corte territoriale aveva stabilito che gli interessi dovuti sulla somma da restituire dovessero decorrere dal giorno dell’avvenuto pagamento. Invero tale assunto pare trovare piena conferma nella pregressa giurisprudenza. Infatti, “nel caso di risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore, quest’ultimo è tenuto a restituire le somme ricevute con gli interessi legali, dovuti come frutto civile del denaro, a decorrere dal giorno in cui le somme gli furono consegnate dall’altro contraente” (Cass. civ., Sez. Terza, Sent. 18 settembre 2014, o. 19659 e, in precedenza, conformemente Cass. n. 4604/2008). Quindi, poiché nella concreta ipotesi in giudizio, il pagamento del suolo da parte dell’appaltatore era costituito dalla realizzazione del fabbricato per la committente non poteva non condannarsi quest’ultima alla restituzione con interessi dal momento del percepimento dell’altrui controprestazione e non dalla domanda.

Il terzo motivo, infine, si poneva in riferimento alla determinazione del danno risarcibile, Ma anche tale censura non poteva essere accolta dalla suprema Corte.

Non solo, infatti, il ricorrente ometteva di enunciare quale principio sarebbe stato violato dalla Corte d’Appello ma la decisione era altresì conforme con la pregressa giurisprudenza. Infatti, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale e per il risarcimento del danno deve provare solo la fonte del suo diritto” (Cass. civ., Sez. Terza, Sent. 16 giugno 2014, n. 13643), che lo abilita – in quanto non inadempiente – alla giustificata richiesta di danni, gravando – viceversa – al debitore “l’onere di dimostrare l’avvenuto esatto adempimento’ contrattuale che ne bloccherebbe la richiesta stessa” (Cass. civ., Sez. Terza, sent. 15 maggio 2012, n. 7530). Anche questo motivo non veniva accolto. La suprema corte, quindi, statuiva che ai fini dell’inadempimento di un preliminare di vendita di un terreno, non rileva la circostanza che esso perda la sua edificabilità per effetto del cambiamento del regime urbanistico dell’area in cui ricade in un momento successivo alla stipula del contratto.

 

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