PRELIMINARE: quali gli effetti prenotativi in presenza di una riserva di nomina?

In Contratti
Cassazione civile, sezione sentenza n.1797 del 21/01/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Roberta Di Maso

Affinché, in presenza di un contratto per persona da nominare, il c.d. “electus” possa godere degli effetti prenotativi del preliminare, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo, è necessario, ma al contempo sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare e, comunque, entro quello ex art. 2645 bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”.

Con la sentenza n. 1797 del 24/01/2017, la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata circa gli effetti prenotativi di un contratto preliminare contenente la riserva di nomina di un terzo.

Nel caso in esame, una s.r.l. che, in presenza di un contratto preliminare di compravendita di un immobile tra promettente venditore e promissario acquirente, contenente una riserva di persona da nominare, era stata nominata ai sensi dell’art. 1401c.c., aveva convenuto in giudizio alcuni istituti bancari che, a seguito di decreti ingiuntivi esecutivi, avevano trascritto contro il promittente venditore ipoteche plurime, risalenti al periodo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare e la trascrizione del relativo contratto definitivo.

La Cassazione parte dal presupposto che, perché si possano produrre gli “effetti prenotativi” del contratto preliminare di cui all’art. 2645 bis, al momento della trascrizione del contratto definitivo deve essere dato atto in nota della facoltà del promissario acquirente di nominare un terzo ex art. 1401 c.c.

I cd. “effetti prenotativi” riferiscono alla trascrizione del contratto preliminare che comporta una prenotazione degli effetti rispetto a quella del contratto definitivo e prevale su tutte le altre eventualmente trascritte nel periodo intercorrente tra la sottoscrizione del contratto preliminare e del contratto definitivo.

Nel caso di specie, pertanto, il contratto preliminare conteneva una clausola di riserva per persona da nominare non trascritta, rispetto alla quale la Corte si è interrogata circa la validità degli effetti prenotativi del preliminare suddetto.

La Cassazione, partendo dall’analisi del contratto per persona da nominare, asserisce che esso debba farsi ricondurre al più generale istituto della rappresentanza. La sua caratteristica principale è l’attitudine potenziale a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari oppure tra uno di essi e un terzo designato eventualmente dall’altro contraente. La sostituzione del nominato all’originario stipulante avviene in maniera diretta ed immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme ed eventualmente trascritta quando necessario. Inoltre, tali effetti si producono ex tunc, in via diretta e immediata, nei confronti del terzo nominato, a condizione che la dichiarazione di nomina da parte del contraente venga effettuata in tempo utile e nelle debite forme.

Va da sé che il contratto per persona da nominare si perfeziona in tutti i suoi elementi costitutivi prima della dichiarazione di nomina da parte dell’eligendo, avendo questa l’unico effetto di consentire all’eletto di acquistare, retroattivamente, la qualifica di soggetto negoziale, nonché i relativi diritti e le relative obbligazioni.

La stessa formulazione dell’articolo 1403, comma 2 c.c. dispone che la trascrizione sia richiesta per la sola dichiarazione di nomina ne non anche per la riserva (cfr. Cass., sent. n. 21254 del 29/09/2006 secondo cui il contratto per persona da nominare produce l’effetto della sostituzione del nominato all’originario ex tunc, in via diretta ed immediata, nei confronti del terzo, sempre che la dichiarazione di nomina di questo da parte del contraente proceda in tempo utile e nelle debite forme e sia altresì trascritta ove tale formalità sia prevista per il contratto cui inerisce. V. anche l’art. 2645 bis comma 2  che riconosce l’efficacia assorbente alla trascrizione del contratto definitivo).

Dunque, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione, perché il terzo eletto abbia la possibilità di fruire degli effetti prenotativi del contratto preliminare, è necessario che nel contratto preliminare sia menzionata la riserva di nomina e la trascrizione del contratto stesso, la dichiarazione di nomina e il contratto definitivo. Come effetto di tali formalità, ne deriverà che “il nuovo contratto costituisce esecuzione del precedente già trascritto, sul piano oggettivo (con la identità del diritto, del bene e del rapporto giuridico), che sul piano soggettivo (con la identità delle persone del terzo menzionato nel contratto preliminare e dell’acquirente definitivo)”.

Alla luce di tali considerazioni, la Cassazione, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e nel pronunciarsi dichiara in opponibili alla ricorrente le iscrizioni ipotecarie  relative all’immobile oggetto del contratto.

La Corte di Cassazione conclude evidenziando che l’electus di un contratto per persona da nominare possa godere degli effetti prenotativi del preliminare sempre che (condizione necessaria, ma sufficiente) la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nel contratto preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art 2645 bis, comma 3, c.c., non occorrendo altresì che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare.

 

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