Preliminare di vendita immobiliare. Chi è il legittimato passivo in caso di danni derivanti dall’immobile?

In Contratti
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Corte di Cassazione Civile, Sez. 2, n. 5915, anno 2018
Redatto dalla dott.ssa Silvia Tredici

Con l’ordinanza n. 5915, pubblicata il 12/03/2018, la Corte di Cassazione ha risolto la controversa questione sulla legittimazione passiva nel caso di responsabilità per danni derivanti da un immobile oggetto di preliminare di vendita. All’esito del ricorso esperito nel terzo grado di giudizio, la corte ha affermato il seguente principio di diritto: “nel caso in cui un immobile sia già nel possesso del compratore a seguito del solo contratto preliminare, degli eventuali danni derivanti dall’immobile, risponde il promissario alienante, ancorché il medesimo non sia più nella disponibilità materiale del bene”.

Sovente, infatti, accade che già con la stipula di un contratto preliminare si producano in via prodromica effetti discendenti dal contratto definitivo di compravendita, nonché prestazioni tipiche di suddetto contratto, generandosi, in tal modo, difficoltà nella esatta individuazione delle responsabilità imputabili a ciascun contraente.

Nel caso in esame il ricorrente è il promissario alienante, nonché condomino dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita, presso il quale erano state iniziate opere di ristrutturazione da parte del promissario acquirente, già immesso nel possesso del bene, ancor prima della conclusione del contratto definitivo. I motivi del ricorso, entrambi respinti, si fondavano sulla contestazione della mancata valutazione da parte della corte giudicante del presupposto in forza del quale sarebbe stata legittima la chiamata in causa del suddetto.

L’attore insisteva, così come già fatto in appello, sul fatto che la perdita del possesso, nonché della disponibilità materiale del bene avrebbe dovuto costituire una ragione sufficiente ad escludere la chiamata in causa dello stesso promissario alienante, allorquando in primo grado era stato convenuto, insieme alla società incaricata dello svolgimento dei lavori, per far cessare immediatamente le opere iniziate dal promissario acquirente. Veniva così contestata l’imputazione della responsabilità dei danni che erano dipesi dai lavori iniziati dall’acquirente.

Un ulteriore motivo dedotto nel ricorso si riferisce alla violazione di norme di legge non specificando, tuttavia, le norme che si assumevano essere state violate. Pertanto, si comprende facilmente la ragione per la quale tale motivo viene immediatamente rigettato, non essendo esaustiva la motivazione del ricorso.

Per quanto attiene al primo profilo, riferito alla sfera della responsabilità, la corte ha acclarato che ai fini della legittimazione passiva non rileva il fatto che il promissario alienante non sia nella disponibilità materiale del bene, non essendo sufficiente il solo preliminare a determinare la perdita del possesso del bene oggetto del contratto. All’uopo, peraltro, occorre distinguere il profilo della legitimatio ad causam, correttamente riferita all’alienante, da quello della titolarità degli obblighi ripristinatori e risarcitori, che invece spettano all’acquirente.

Non riscontrandosi alcuna irregolarità nelle decisioni assunte dagli organi giudicanti, il ricorso è stato respinto.

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