PATTO DI NON CONCORRENZA: ha natura obbligatoria e non reale

In Contratti
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 27321 del 17/11/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

“Il patto obbligatorio di non concorrenza, che prevede un vincolo di modo nell’utilizzo di un cespite immobiliare, astringe il soggetto che l’ha stipulato, ma non il suo avente causa; esso, per vincolare il nuovo acquirente, deve essere specificamente richiamato nell’atto di acquisto del terzo”.

La Corte di Cassazione si pronuncia sulla natura del patto limitativo della concorrenza – contenuto negli atti di acquisto di locali commerciali – con cui, nel caso oggetto di ricorso, era stato concordato l’impegno del costruttore -venditore di un centro commerciale di concordare preventivamente con l’azienda acquirente le attività di vendita da esercitare nei restanti spazi commerciali.
Tale clausola, secondo la difesa della società conduttrice dell’originaria acquirente, in virtù della sua natura particolare ed essenziale, avrebbe carattere reale, come confermato anche dalla circostanza di essere contenuta nell’atto di compravendita debitamente trascritto.

L’asserita natura reale del patto di non concorrenza, tuttavia, non è assolutamente condivisibile.

Difatti, ove si dovesse condividere tale tesi, il patto in esame sarebbe volto esclusivamente ad un miglior godimento del fondo, configurandosi così una servitù prediale.

In realtà, è di tutta evidenza che l’accordo non è volto a garantire un’utilitas al fondo, ma, piuttosto, all’ottenimento di un vantaggio per mezzo di un’obbligazione strumentale del venditore, che gli imporrebbe di far sì che le attività di eventuali futuri acquirenti non risultino in concorrenza con le attività svolte dall’acquirente.

Di conseguenza, se il patto di non concorrenza non è espressamente richiamato nell’atto di acquisto del terzo, la natura obbligatoria osta a che sia considerato a questi opponibile.

Peraltro, come giustamente sottolineato dalla Corte d’Appello, un vincolo di tal genere, privo di un termine di durata, è da considerarsi nullo tout court, non essendo nemmeno lontanamente ipotizzabile una perpetua compromissione dell’autonomia negoziale.

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