MUTUO FONDIARIO: quale la sorte del contratto in caso di mancato rispetto del limite di finanziabilità?

In Contratti
Cassazione civile, sezione prima, sentenza n. 17352 del 13/07/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Marcella Gigante

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema del credito fondiario, enunciando il seguente principio di diritto: “il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2, del T.u.b.[1] e della conseguente delibera del CICR determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario”.

In particolare, nel 2006 è stato stipulato un contratto di finanziamento ipotecario tra una S.r.l. e una banca (Mediocredito Trentino Alto Adige S.p.a.), avente ad oggetto l’erogazione di una somma complessiva di oltre Euro 7 milioni.

In seguito al fallimento della S.r.l., la banca, dopo essere stata esclusa dallo stato passivo, proponeva opposizione al fine di ottenere l’ammissione con collocazione ipotecaria del credito di Euro 2.180.714.

Il Tribunale di Venezia ha rigettato, con decreto, la suddetta opposizione e ha dichiarato la nullità del contratto, nella sua interezza e senza possibilità di conversione, atteso che la banca nel corso del rapporto aveva violato il limite di finanziabilità, di cui all’art. 38, comma 2, del T.u.b. e della delibera del CICR 24-4-1995 (l’80% del valore dell’immobile dato in garanzia).

A seguito di tale provvedimento, la Banca ha proposto ricorso per Cassazione fondato su determinati motivi, di cui i principali sono i seguenti:

  1. violazione e falsa applicazione dell’art. 38 del T.u.b. e della citata delibera del CICR, in ragione dell’incertezza che sarebbe stata determinata dal margine di soggettività implicato nella stima del compendio immobiliare ipotecato;
  2. violazione e falsa applicazione degli artt. 38 del T.u.b. e 1418 c.c.: dal momento che la determinazione dell’importo massimo finanziabile è prevista unicamente a tutela del sistema bancario, ne consegue che il limite di finanziabilità investirebbe esclusivamente il comportamento della banca finanziatrice. Quindi, solo la violazione di norme inderogabili, concernenti la validità del contratto, è suscettibile di determinarne la nullità, mentre l’art. 38 del T.u.b. sarebbe declinabile non sotto il profilo della validità, ma sotto quello della condotta: pertanto, la sua eventuale violazione potrebbe comportare solo l’irrogazione di sanzioni amministrative;
  3. violazione e falsa applicazione degli artt. 99 L. fall., 1424 c.c. e 112 c.p.c., poiché il Tribunale ha ignorato l’istanza, avanzata dalla ricorrente, di conversione del contratto in un finanziamento, avente natura di mutuo ordinario.

Per quanto riguarda il primo motivo, la Suprema Corte ha confutato la stima svolta dal perito, incaricato dalla banca, poiché in contrasto con quanto preteso dalla direttiva europea 12/2000, la quale dispone che si debba tenere conto “dei prezzi di mercato all’epoca della negoziazione, degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi”.

Ha ritenuto infondato il secondo motivo, stabilendo che la disposizione di cui all’art. 38 del T.u.b. debba essere riconducibile alla fattispecie generale di nullità ex art. 1418 c.c.: infatti, “la prescrizione dei limiti di finanziabilità si inserisce tra gli elementi essenziali affinché un contratto di mutuo possa definirsi fondiario”.

La tesi sulla dicotomia tra regole di validità e regole di comportamento, per cui solo la violazione delle prime è in grado di determinare la nullità del contratto, non sembra essere molto convincente, in quanto “con il superamento del limite di finanziabilità, il precetto di cui all’art. 38, comma 2, del T.u.b. è disatteso non tanto sul versante della condotta, quanto e soprattutto sul versante dell’oggetto del finanziamento fondiario eccessivo”. In caso di violazione della disposizione, essendo l’interesse ad essa sotteso di natura generale, “non è proficua la mera irrogazione di sanzioni amministrative perché la limitazione dell’importo del mutuo e, di conseguenza, della garanzia ipotecaria, non riflettendo gli interessi particolari delle parti contraenti, costituisce un limite inderogabile alla loro autonomia privata”.

Pertanto, la Corte ha stabilito che il mancato rispetto del limite di finanziabilità determina ex se la nullità del contratto di mutuo fondiario; e “poiché tale limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come fondiario, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto, salva la possibile conversione di questo (art. 1424 c.c.) in un ordinario finanziamento ipotecario, ove ne risultino accertati i presupposti”.

La Corte, infine, ha rigettato i primi due motivi, mentre ha accolto il terzo, ritenendo ammissibile l’istanza di conversione del contratto, proposta dalla banca, qualora sia avanzata nel primo momento utile, conseguente alla rilevazione della nullità. Per tale motivo, gli Ermellini hanno cassato il decreto, in relazione al motivo accolto, rinviandolo allo stesso Tribunale (il quale non solo dovrà pronunciarsi sull’istanza di conversione, ma anche provvedere alle spese del giudizio di legittimità).

 

[1] Art. 38 del D. Lgs. 385/1993: “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

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