Locazioni ad uso diverso: i rimedi avverso le sopravvenienze che incidono sul sinallagama contrattuale

In Contratti, Diritto Civile
Cassazione civile, sezione terza, ordinanza n. 14623 del 13/06/2017 [Leggi la sentenza]
Redatto dalla dott.ssa Sabrina Mazzocca

In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare lutile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non labbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro lincidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.

Il quesito sottoposto all’attenzione della Corte attiene alla configurabilità dei giusti motivi che legittimano il recesso anticipato nel caso in cui, un contratto di locazione, stipulato con  l’l.N.P.S. nel 1990 per una durata di sei anni, sia stato poi rinnovato, nonostante l’entrata in vigore della L. n. 626 del 1994 che ha previsto obblighi riguardanti la sicurezza sul lavoro più stingenti rispetto alla normativa previgente, rendendo l’immobile di fatto inidoneo allo scopo cui l’ente l’aveva destinato.

La giurisprudenza di legittimità si è da sempre orientata nel senso di ritenere che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore devono necessariamente “essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto”.
È ovvio che, nel caso di una normativa sopravvenuta, la necessità di osservarne le prescrizioni costituisce un grave motivo idoneo a fondare la legittimazione del conduttore al recesso anticipato ma, tuttavia, nel caso in esame, la locataria oppone come eccezione che la legge n. 626/1994 fosse entrata in vigore in epoca antecedente il rinnovo contrattuale tacito del 1996, mentre il recesso è stato comunicato nel novembre del 1998.

Il secondo quesito rivolto alla Corte, dunque, riguarda la legittimità o meno di un recesso intervenuto in epoca successiva al verificarsi della sopravvenienza, cui sia seguito il rinnovo del contratto, seppur tacitamente.

In linea di principio la Cassazione nega siffatta possibilità: il recesso unilaterale costituisce un rimedio speciale di risoluzione del contratto cui è possibile ricorrere nel caso in cui, a seguito dello squilibrio contrattuale verificatosi per effetto di una sopravvenienza, non sia possibile ricorrere ad altra soluzione.

In tale ipotesi, difatti, è possibile avvalersi unicamente della disdetta formale, costituendo al contrario il rinnovo tacito un’implicita valutazione in ordine alla convenienza del prosieguo del rapporto contrattuale, precludendo così al conduttore di invocare le sopravvenienze come giusta causa di recesso.

Tuttavia, nel caso concreto, la Corte non può fare a meno di rilevare che l’I.N.P.S. ha avuto piena conoscenza della non conformità dell’immobile solo nell’ottobre 1998, a seguito di una relazione del coordinatore tecnico regionale.
Tale considerazione induce a rigettare il ricorso, dal momento che la verificazione del grave motivo atto a legittimare il recesso anticipato si è verificato in epoca successiva al rinnovo contrattuale.

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