LOCAZIONE: risarcimento danni da ritardata restituzione del bene

In Diritto Civile
Cassazione civile, sezione prima, sentenza n.279 del 10/01/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Dario Rombolà

In tema di locazione, il Tribunale di Firenze veniva chiamato a decidere rispetto ad una richiesta di risarcimento del danno per la tardiva restituzione dell’immobile locato da parte del conduttore.

In punta di fatto l’attore lamentava il mancato conseguimento dell’effettiva disponibilità dell’immobile locato a seguito dell’esecuzione coattiva del provvedimento di rilascio dello stesso: all’interno dei locali erano rimasti numerosi beni aziendali di pertinenza della conduttrice, convenuta in giudizio, che impedivano il pieno godimento dell’immobile.

La conduttrice, costituitasi in giudizio, sosteneva che non doveva essere riconosciuto alcun rilievo alla permanenza dei beni mobili all’interno dell’immobile locato in quanto tale circostanza era stata consentita dalla stessa locatrice.

La convenuta società adduceva, altresì, che la presenza dei beni immobili doveva trovare disciplina nell’art. 609 c.p.c. e che le operazioni di trasloco si erano protratte per cause imputabili alla stessa locatrice.

Il Tribunale, tuttavia, non persuaso, la condannava al risarcimento dei danni.

La sentenza di primo grado veniva impugnata ma l’impugnazione veniva dichiarata inammissibile ai sensi degli artt. 348 bis e ter cpc.

Il conduttore soccombente, quindi, proponeva ricorso in cassazione impugnando la sentenza di primo grado.

Con il primo motivo di ricorso si denunciava la violazione dell’art. 1230 c.c.: il conduttore riteneva di non essere inadempiente in quanto le parti aveva stipulato un nuovo accordo, con effetto novativo, con cui si pattuiva un contratto di deposito a titolo gratuito: si sarebbe, perciò, avuta una novazione del rapporto di locazione.

Il primo motivo veniva rigettato in quanto non risultava dalla sentenza di merito che fosse stata posta la questione dell’estinzione per novazione del rapporto di locazione. Sarebbe stato, eventualmente, onere del ricorrente darne conto nel ricorso e dimostrare di aver dedotto già in primo grado la questione dell’estinzione del rapporto di locazione, mentre dal ricorso risultava che gli argomenti difensivi furono di altro tenore. L’inammissibilità, quindi, derivava dall’aver posto una questione nuova che involgeva accertamenti di fatto non richiesti al giudice di merito. L’argomento della corte di cassazione è convincente in quanto, pare necessario ribadirlo, non è possibile proporre questioni squisitamente di merito dinnanzi ad un giudice di legittimità.

Con il secondo motivo il conduttore ricorrente vantava una duplice violazione riguardante l’art. 1227 c.c. e l’art. 609 c.p.c. La conduttrice sosteneva, infatti, che se il locatore non fosse stato d’accordo a consentire la permanenza dei beni mobili nell’immobile locato si sarebbe dovuto avvalere proprio del rimedio predisposto dall’articolo 609 c.p.c. L’articolo in questione, oggi modificato, ammetteva la possibilità che le cose mobili di proprietà del conduttore, al momento del rilascio del bene mobile, potessero essere lasciate in custodia al locatore istante o trasferite in altro luogo se quest’ultimo non accettava l’incarico. La ricorrente sosteneva che, non avendo il locatore sollecitato l’ufficiale giudiziario a provvedere in uno dei modi stabili dall’art. 609 c.p.c., questo sarebbe incappato in un concorso di colpa in forza di quanto disposto dall’art. 1227 c.c.

Il secondo motivo, così esposto, è stato ritenuto dalla suprema Corte infondato sotto entrambi i profili. Deve essere precisato che il testo applicabile ratione temporis è quello antecedente alla modifica intervenuta nel novembre 2014, essendo l’esecuzione iniziata in un periodo precedente.

Ricostruendo l’argomentazione del giudice di merito la Corte ha sottolineato come i beni sono stati mantenuti nel bene locato e che il locatore è stato nominato custode degli stessi dall’ufficiale giudiziario (nel pieno rispetto del primo comma dell’art. 609 c.p.c.). Il problema, dunque, non verteva tanto sulla già affrontata questione afferente l’art. 609 c.p.c. quanto al valutare se nel caso di specie ricorrevano comunque i presupposti di cui all’art. 1591 c.c.

Né pareva pertinente il richiamo all’art. 1227 c.c. in quanto non ravvisabile alcuna condotta colposa ascrivibile al locatore.

Con il terzo motivo il ricorrente denunciava la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1591 c.c., perché la norma non sarebbe stata applicabile al caso di specie, in quanto sarebbe stata completamente eseguita l’azione esecutiva di rilascio dell’immobile ed il proprietario locatore sarebbe stato immesso nel pieno possesso dell’immobile: questo avrebbe comunque consentito che alcuni beni mobili di proprietà del conduttore rimanessero all’intero dell’immobile per poi essere prelevati in un momento successivo.

La Corte di Cassazione conviene con questa ricostruzione.

Invero la Corte, riprendendo un principio di diritto espresso in precedenti sentenze, ha ribadito che “l’esecuzione per il rilascio di immobile si esaurisce con la immissione della parte procedente nel possesso dello stesso, secondo le modalità indicate nel secondo comma dell’art. 608 c.p.c., senza che, a tal fine, abbia alcuna rilevanza l’accordo tra l’esecutante e l’esecutato intervenuto all’esito della suddetta operazione (…)” (Cosí Cass. n. 10310/09, nonché Cass. 6666/88).

Questo principio di diritto, però, pare essere stato interpretato in maniera errata dalla ricorrente.

Con le sentenze richiamate, infatti, la suprema Corte intendeva affermare che, con il compimento della procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile, cessava anche il diritto del locatore a procedere esecutivamente attraverso il titolo esecutivo vantato, poiché quest’ultimo perdeva efficacia. Tuttavia la chiusura formale del processo esecutivo non determina, come pretenderebbe la ricorrente, l‘automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, tra cui si annoverano gli obblighi del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c. La disposizione è proprio volta a sanzionare l’inesatto adempimento di restituzione della cosa locata, da parte del conduttore.

Quest’ultima obbligazione deve ritenersi non adempiuta ogniqualvolta il locatore non sia messo nelle condizioni di riacquistare completamente la disponibilità dell’immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione.

Se il locatore, quindi, torna formalmente in possesso dell’immobile coattivamente, ma questo risulta comunque inutilizzabile, la norma di riferimento rimarrà quella di cui all’art. 1591 c.c.

In conclusione devono essere tenuti distinti i termini e gli effetti dell’esecuzione forzata per il rilascio e l’adempimento dell’obbligazione di restituzione dell’immobile locato: questo adempimento per impedire le conseguenze dell’art. 1591 c.c. deve essere esatto, consentendo la piena disponibilità del bene al locatore.

La pretesa della conduttrice di desumere l’adempimento solo dalla conclusione della procedura esecutiva per il rilascio non era dunque fondata.

Con queste convincenti argomentazioni la Corte di Cassazione ha rigettato i motivi di ricorso e condannato la ricorrente, già soccombente in primo grado, al pagamento delle spese per il giudizio di legittimità.

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