LOCAZIONE: in mancanza di registrazione del contratto l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni versati

In Diritto Civile
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.25503 del 13/12/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Claudia Simonetti

“Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311. La prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..”

Questo il principio di diritto statuito dalla Cassazione civile, sezione terza, con sentenza n.25503 del 13/12/2016 in materia di locazione.

Nella fattispecie in esame, il locatario di un appartamento aveva convenuto in giudizio la conduttrice per ivi sentir accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione nonché la richiesta di risarcimento del danno patito.

Invero, l’immobile occupato non era mai stato oggetto di un contratto di locazione ritualmente registrato, pertanto la convenuta conduttrice, nel costituirsi in giudizio, eccepiva tale circostanza e, in particolare, di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione bensì di averne solo concordato la futura stipula.

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda del locatore che veniva però rigettata dalla Corte di Appello di Bologna, la quale evidenziava come il contratto di locazione, seppure concluso, doveva considerarsi inefficace perché mai registrato.

La Corte territoriale rilevava, tuttavia, come l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante conduttrice dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile.

La conduttrice dell’immobile sottoponeva pertanto la questione all’attenzione della Corte di Cassazione.

Ebbene, i giudici di legittimità, chiamati a pronunziarsi sulla questione de qua, hanno ritenuto giuridicamente nullo il contratto di locazione oggetto di contestazione in virtù di quanto statuito dall’art.1, comma 346, l. 311/04, secondo cui “i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Gli ermellini hanno, altresì, evidenziato come la Corte d’appello abbia erroneamente applicato l’art. 1458 c.c., norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento, atteso che le norme sulla risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al cospetto di un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.

Né è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il rapporto si è svolto “di fatto“: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi di un rapporto contrattuale nullo sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.

Conseguenza logica di tale constatazione è che la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. e non dall’art. 1458 c.c., stante l’assenza di alcun contratto da cui possa scaturire la prestazione stessa. L’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens (in tal caso, il locatore), ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

In conclusione, la Suprema Corte, discostandosi in maniera netta da quanto statuito dalla Corte di Appello di Bologna, ha cassato in parte la relativa decisione, affermando il principio secondo cui in caso di mancata registrazione del contratto, da un lato, il locatore non potrà pretendere il pagamento delle eventuali morosità, dall’altro, il conduttore potrà agire per la restituzione di tutti i canoni di locazione versati sine titulo.

In materia di locazione, si segnalano altresì le seguenti pronunce già oggetto di approfondimento da parte di Forum Iuris e precisamente:

Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.20395 del 11/10/2016 secondo cui “La conclusione di un contratto di locazione stipulato sulla base di un mero accordo verbale è nullo ed è parimenti nullo un accordo verbale diretto ad aumentare il canone di affitto previsto nel contratto di locazione stipulato per iscritto. Il proprietario dell’immobile è tenuto a restituire al conduttore quanto ottenuto sulla base del mero accordo verbale”;

Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.16279 del 04/08/2016 secondo cui “La proroga automatica del contratto di locazione ex art. 5 comma 2 L.431/98 si applica solo nel caso in cui il conduttore abbia manifestato l’intenzione di continuare a rimanere nell’immobile. In mancanza di tale manifestazione, la locazione si intende automaticamente cessata alla scadenza del triennio, senza bisogno di disdetta.

 

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