LOCAZIONE: esclusione della proroga in assenza della volontà del conduttore

In Contratti
Cassazione, sezione III civile, sentenza del 4 agosto 2016 n.16279 [Leggi il provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

La proroga automatica del contratto di locazione ex art. 5 comma 2 L.431/98 si applica solo nel caso in cui il conduttore abbia manifestato lintenzione di continuare a rimanere nellimmobile. In mancanza di tale manifestazione, la locazione si intende automaticamente cessata alla scadenza del triennio, senza bisogno di disdetta.

La pronuncia in commento trae origine dal ricorso presentato dal locatore di un immobile avverso una sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila con la quale veniva riconosciuta al conduttore la possibilità di cessare la locazione al termine del triennio, senza essere costretto ad una proroga ex lege di altri due anni, come apparentemente previsto dall’art. 5 comma 2 della legge n. 431 del 1998.

Il ricorso si fonderebbe su un’errata interpretazione del dato legislativo che, come sostenuto dal ricorrente, impedirebbe alle parti di interrompere il rapporto alla scadenza del triennio e imporrebbe un rinnovo automatico di due anni nel caso di inerzia o di trattative per il rinnovo non andate a buon fine.
L’unica eccezione a tale previsione, prevista dal secondo inciso della norma, sarebbe costituita dalla possibilità di disdetta, riconosciuta esclusivamente al locatore, nel caso in cui questi abbia necessità di adibire l’immobile agli usi o di venderlo.

La Cassazione, pur rilevando la difficoltà di operare una corretta esegesi di una norma di per se sibillina, conferma la sentenza della Corte d’Appello, offrendo una soluzione coerente con la ratio della legge sulle locazioni abitative.
L’iter argomentativo della sentenza si basa su un semplice ma, a quanto pare, non scontato presupposto: la previsione di cui all’art. 2 comma 5 presuppone che il conduttore abbia manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile.
Il corollario di tale affermazione è che, a fronte di tale manifestazione di volontà del conduttore, il locatore che intenda opporsi alla proroga del contratto potrebbe addurre solo una delle motivazioni tassativamente previste dal secondo inciso della norma.

La norma in esame, difatti, palesa la sua natura di norma favorevole al conduttore, sebbene taccia sulla sua facoltà di disdetta.
Ciò appare pienamente giustificato alla luce di una circostanza: il legislatore ha voluto offrire una tutela al conduttore che intende rinnovare il contratto ma ciò non sia possibile a causa di un rifiuto opposto dal locatore o dall’impossibilità di addivenire ad un accordo.

Aderendo all’interpretazione propugnata nel ricorso si permetterebbe non solo di operare una proroga del contratto nel caso in cui vi abbia interesse il solo locatore, ma si arriverebbe al paradosso di impedire alle parti di sciogliersi dal vincolo contrattuale qualora nessuna delle due abbia interesse a rinnovare.

Quanto detto trova conferma anche nella previsione di una durata minima di tre anni del contratto di locazione, certamente prevista a favore del conduttore.

Il contratto di locazione, quindi, qualora il conduttore non abbia interesse a rimanere nell’immobile, si intende automaticamente cessato alla scadenza del triennio ex art. 1596 c.c. senza bisogno di disdetta.

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