LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE: al conduttore spetta indennità per la perdita dell’avviamento in caso di finita locazione a lui non imputabile

In Diritto Civile
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n. 18748 del 23 settembre 2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Chiara Liotto

In materia di locazione ad uso diverso da quello abitativo, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti ex art. 34 della legge n. 392 del 1978.

Il Tribunale di Ivrea accoglie la domanda di cessazione del contratto di locazione per finita locazione in relazione ad un immobile collocato all’interno di un Centro Commerciale e utilizzato per l’esercizio di una attività di lavanderia, ordinando il rilascio dei locali. Le domande riconvenzionali proposte dalla dal conduttore, parte intimata vengono respinte.

Tra queste, la domanda concernente il pagamento dell’indennità per il pregiudizio subito dalla perdita di avviamento commerciale, viene accolta dalla Corte di Appello di Torino che, per il resto, conferma la pronuncia emessa  in primo grado di giudizio.

Il locatore propone ricorso in Cassazione.

Secondo il ricorrente, un’attenta lettura dell’art. 35 della legge 392/1978, porta ad escludere l’obbligo di corrispondere l’indennità in tutti i casi di avviamento cd. parassitario, ossia laddove la clientela non è un prodotto dell’attività del conduttore, ma è un riflesso della peculiare collocazione dell’immobile in un complesso più ampio i cui utenti garantiscono un flusso stabile di domanda. Dunque, nel caso oggetto del giudizio dovrebbero sussistere le condizioni per una interpretazione analogica ex art. 12 delle preleggi,  conformemente a quanto disposto dalla stessa Corte di Cassazione in un suo precedente di legittimità (Cass. n. 810/1997).

Gli ermellini non accolgono la tesi prospettata dalla parte ricorrente e sostengono, di contro, una interpretazione letterale della norma.

Utilizzando le parole della Corte di Cassazione, la ratio sottesa all’indennità prevista dagli artt. 34 e 35 della legge n. 392 del 1978 è quella di ripristinare l’equilibrio economico e sociale normalmente turbato per effetto della cessazione della locazione non dovuta a risoluzione per inadempimento  o  disdetta o recesso del conduttore, così da compensare quest’ultimo della perdita di avviamento commerciale che egli ha creato grazie allo svolgimento di una attività all’interno di immobili o locali locategli, ed evitare che, di contro, il locatore si giovi del relativo incremento di valore acquisito dagli stessi per effetto dell’attività ivi svolta dal conduttore.

La corresponsione dell’indennità svolge anche un altro importante ruolo nel mercato locatizio: disincentivare il locatore dal chiedere la cessazione del contratto di locazione a quelle imprese il cui avviamento commerciale sia inscindibilmente connesso all’ubicazione dell’immobile e, nel caso in cui comunque tale cessazione avvenga, facilitare la ripresa economica delle stesse in altra sede.

Fatte queste premesse, il requisito cui subordinare la corresponsione di tale indennità è la dimostrazione dell’esistenza di un effettivo avviamento che possa essere pregiudicato dalla cessazione del contratto di locazione e del trasferimento del conduttore (cfr. ex multis, Cass. n. 14461/2005). Ne consegue che l’indennità non sia dovuta in una serie di ipotesi, contemplate dall’art. 35 della legge in commento, da interpretare restrittivamente, in cui tale pregiudizio non sia astrattamente ipotizzabile.

Secondo gli ermellini, poiché l’art. 35 l. cit. non contempla l’ipotesi del negozio interno o complementare ad un Centro Commerciale, la valutazione circa la spettanza o meno dell’indennità nel caso di specie deve compiersi  sulla base di un accertamento che, alla luce della evidenziata ratio degli artt. 34 e 35, verifichi se il locale complementare o interno al Centro sia idoneo a produrre un avviamento “proprio”, quale effetto diretto dell’attività in essa svolta dal conduttore. Il Collegio, tenuto conto delle dimensioni molto ampie e della proposta commerciale che vantano i Centri Commerciali, i quali assumono una rilevante funzione attrattiva di clientela, e considerato il fatto che la Lavanderia avesse una propria clientela, legata ad essa da un rapporto di fiducia, indipendente ancorché condivisa con altri esercizi del Centro, rigetta il ricorso e dichiara che sussistano le condizioni per il riconoscimento dell’indennità, così come quanto stabilito dai giudici della Corte d’Appello di Torino.

 

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