INFILTRAZIONI:il proprietario esclusivo del lastrico solare/terrazzo non ne risponde se il danneggiato non prova il nesso causale

In Condominio
Corte di Appello di Napoli  sentenza n. 4403 del 14/12/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Ilaria Falzone

“In tema di condominio, in caso di infiltrazioni da lastrico solare/terrazzo a livello, la parte danneggiata può chiedere il risarcimento del danno solo se prova il nesso causale della responsabilità da custodia. Ne discende che, in mancanza di prova, è riscontrabile il difetto di legittimazione passiva del proprietario esclusivo del terrazzo”.

Quanto sopra è il principio recentemente statuito dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza n.4403/2016.

Tale pronuncia trae origine dalla controversia inerente il proprietario di un immobile sito in Napoli, il quale citava in giudizio il proprietario dell’appartamento sovrastante, posto al quinto piano del medesimo immobile, al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti e causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’abitazione del convenuto e arrecati dal cattivo stato manutentivo dello stesso.

Costituitosi in giudizio, il convenuto eccepiva il difetto di legittimazione passiva tenuto conto che le infiltrazioni in questione si erano verificate in corrispondenza della parete condominiale e al terrazzo a livello ad uso di copertura del fabbricato e declinava ogni tipo di responsabilità in favore del Condominio poiché responsabile della ricostruzione e della manutenzione dell’immobile.

Autorizzato l’attore a chiamare in causa il Condominio, veniva proposto ricorso cautelare, ed a seguito di ctu tecnica veniva confermata la responsabilità del Condominio di cui sopra.

Nonostante ciò, il Giudice di prime cure rigettava la domanda per nullità dell’atto di chiamata in causa dal momento che l’attore aveva omesso di formulare le domanda di condanna in seno all’atto di chiamata in causa.

Avverso tale pronuncia l’attore promuoveva Appello presso la Corte d’Appello di Napoli chiedendo la dichiarazione di responsabilità in solido del convenuto e del Condominio.

Occorre precisare che – in seguito all’istruttoria – emergeva che, la terrazza a livello dell’immobile, quale terrazza avente funzione di copertura dell’edificio condominiale, era sussumibile alla disciplina del lastrico solare ex art. 1126 c.c.

A ben vedere per “lastrico solare” viene intesa la superficie piana che è posta nella parte superiore del condominio che svolge essenzialmente la funzione di copertura; qualora invece sia circondata da ringhiere per consentire l’affaccio, prende il nome di terrazzo.

Per quanto attiene alla questione relativa alla suddivisione di responsabilità tra proprietario esclusivo del lastrico solare/terrazza a livello e condominio, la Corte di Cassazione nella sua massima espressione a Sezioni Unite ha avuto modo di precisare nella recente sentenza n. 9449/2016 il principio di responsabilità concorrente.

Infatti il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a porre in essere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

Il concorso di responsabilità è stabilito in base alle regole di ripartizione previste dal codice civile all’art. 1126, il quale attribuisce le spese in oggetto, per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico e, per due terzi a carico del condominio, salvo che non venga provata la responsabilità del danno a carico di uno o dell’altro.

Conseguentemente, il Condominio nella qualità di custode ex art. 2051 c.c., proprietario del lastrico compreso, è tenuto a rispondere dei danni causati ad ogni singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione.

Fatte le doverose premesse – nonostante fosse stato accertato che il danno provenisse da beni di pertinenza condominiale – salva l’applicazione, nei rapporti interni, dei meglio sopra specificati criteri di riparto ex 1126 c.c., il primo giudicante aveva escluso di pervenire ad una condanna del Condominio in virtù non solo del rapporto di custodia del terrazzo de quo ma, anche dall’assenza di prova relativa ad una condotta colposa attribuibile, in via esclusiva o concorrente, nello specifico al proprietario esclusivo del lastrico solare/terrazzo.

In conclusione, con tale pronuncia la Suprema Corte di Cassazione confermava la sentenza di primo grado, respingendo, per l’effetto, la domanda attorea.

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