GUIDA PRATICA: Profili fiscali del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo

In Guida Pratica
Redatto dalla Dott.ssa Susanna Trino

In questa guida si esamineranno le differenti tipologie di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, le principali regole in tema di registrazione del contratto e i diversi regimi fiscali applicabili.

Quale tipologia di contratto utilizzare?

Nel contratto a canone libero le parti stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le ulteriori condizioni contrattuali, con l’obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni.

Trascorsi i 4 anni vi è rinnovo tacito in mancanza di disdetta.

Le parti non possono prevedere una durata inferiore a quella legale, in tal caso, infatti, la clausola sarebbe nulla.

Con il contratto a canone concordato/concertato, invece, le parti intendono determinare il canone entro un limite massimo e minimo stabilito in accordi territoriali tra le associazione di locatori e locatari. In questa ipotesi la durata del contratto ordinario sarà di 3 anni più 2 di rinnovo automatico, tranne in ipotesi eccezionali.

Tuttavia, ulteriori tipologie contrattuali – contratti transitori e contratti per studenti – prevedono una durata inferiore a quella tradizionale.

Gli accordi brevi sono previsti dalla legge solo per gli studenti e per chi usa un’abitazione in una città diversa da quella in cui abita per un periodo determinato; da un mese fino ad un massimo di 18 mesi per la prima tipologia e da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi per i contratti destinati agli studenti universitari.

Il locatore può dare disdetta da contratto a canone libero o concordato – come disciplinato dalla legge n. 431/1998 – solo nei casi tassativamente previsti dalla legge e, unicamente a partire dalla prima scadenza, quindi dopo che siano decorsi rispettivamente almeno quattro e tre anni dalla stipula.

Dalla seconda scadenza contrattuale, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento purché dia preavviso di almeno sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata; il recesso prima della seconda scadenza è possibile solo al verificarsi di gravi motivi e a causa di fatti estranei alla volontà del conduttore. Ad ogni modo, è consentito l’inserimento, nel contratto, di diverse modalità di recesso del conduttore, oggetto di clausole a lui più favorevoli.

Gli obblighi formali e la registrazione dei contratti ad uso abitativo.

Il nostro ordinamento richiede per i contratti di locazione la forma scritta e cospicua giurisprudenza sostiene che l’assenza della forma scritta comporti la nullità dell’accordo.

A seguito della sottoscrizione è poi necessario registrare il contratto telematicamente o presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione è sempre obbligatoria se ha ad oggetto contratti di locazione con finalità abitativa, eccetto il caso in cui il contratto abbia una durata non superiore ai 30 giorni nell’arco dell’anno, e deve essere obbligatoriamente effettuata nell’arco di 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che, in mancanza di registrazione, il contratto debba essere considerato nullo (Cass. Civ., Sez. III, n. 25503/2016). Inoltre alla suddetta omissione conseguirebbero sanzioni dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta e, ai fini IRPEF, si presumerebbe l’esistenza del rapporto di locazione tra le parti nei 4 anni precedenti l’accertamento.

Le spese di registrazione del contratto sono a carico di entrambe le parti (al 50%), salvo patto contrario.

Se si opta per la registrazione senza cedolare secca sarà dovuta un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste nonché l’imposta di bollo da 16 euro ogni 4 facciate, per ogni copia da registrare.

Se il contratto è pluriennale le parti possono pagare l’imposta di registro in un’unica soluzione per l’intera durata contrattuale oppure annualmente entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

La registrazione con cedolare secca, disciplinata dall’art. 3 del d.lgs n. 23/2011, consente, invece, di applicare al canone di locazione un’imposta fissa, in sostituzione di IRPEF e addizionali, dell’imposta di bollo e di registro.

Possono optare per il suddetto regime fiscale le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su unità immobiliari locate per scopi abitativi e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 situate in Italia. Per i contratti a canone libero l’imposta sarà pari al 21% del canone annuo, per quelli a canone concordato dal 2018 è prevista l’applicazione di un’imposta del 15% del canone annuo; le parti non saranno soggette ad Irpef, addizionale regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo.

La scelta del regime della cedolare secca determina l’automatica rinuncia da parte del locatore alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto. Il reddito soggetto a cedolare secca non rientra quindi nella base imponibile ai fini Irpef, tuttavia, deve essere preso in considerazione per computare il reddito in base al quale sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia e quello in base al quale viene determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico.

 

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