Guida pratica: il contratto di compravendita

In Guida Pratica
Redatto dall’Avv. Rosalinda Cristiano
Definizione

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un bene o di altro diritto reale verso il corrispettivo di un prezzo.

Caratteri ed effetti della vendita

La vendita è un contratto:

  • ad effetti reali, in quanto implica il trasferimento di diritti reali da un soggetto ad un altro;
  • consensuale, in quanto si perfeziona con il semplice consenso delle parti e non con la consegna del bene oggetto del contratto;
  • a prestazioni corrispettive, perchè a fronte della prestazione di una parte, consistente nel trasferimento di un diritto reale, vi è la prestazione dell’altra parte consistente nel pagamento del prezzo;
  • a titolo oneroso, in quanto entrambe le parti sopportano dei sacrifici economici;
  • commutativo, in quanto l’entità delle due prestazioni è certa;
  • bilaterale, poichè anche quando i compratori o venditori sono più di uno, le parti, in senso sostanziale, sono sempre due.
Clausole della vendita

La vendita è il più importante dei contratti tipizzati dal legislatore, essendo il principale strumento di circolazione della ricchezza. La compravendita può definirsi il prototipo dei contratti traslativi, molte delle regole – e delle clausole contenute nel contratto di vendita – sono applicabili ad ogni contratto traslativo.

Detto contratto ha ad oggetto diritti che possono gravare su beni mobili, mobili registrati o immobili, e negli ultimi due casi, per essere opponibile ai terzi, la vendita deve essere trascritta.

Di seguito sono elencate le clausole necessarie che un contratto di compravendita deve contenere.

Si propone, pertanto, il seguente schema di compravendita:

*Art.1  consenso ed oggetto*

Consenso ed oggetto costituiscono le clausole iniziali in quanto servono per qualificare casualmente il negozio come compravendita.

Nella clausola in cui viene manifestato il consenso delle parti normalmente sono espresse anche eventuali condizioni o termini. ( Tizio vende a Caio che accetta ed acquista il diritto di piena proprietà sull’ immobile sito in… eventuale: sotto la condizione sospensiva/risolutiva che..(precisazione del contenuto della condizione e del termine entro cui deve verificarsi).

L’oggetto deve essere determinato, i beni immobili devono essere identificati con i dati catastali e tre confine.

La legge richiede, altresì, con riferimento ai fabbricati già esistenti la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile.

E’ opportuno allegare, inoltre, le planimetrie degli immobili oggetto dell’atto.

*Art.2  precisazioni dell’oggetto*

Si tratta di una clausola che generalmente la prassi inserisce al fine di precisare meglio l’oggetto del contratto con specifico riferimento alle accessioni alle pertinenze e a tutti i diritti connessi con l’oggetto principale.

*Art.3  prezzo e quietanza*

In questa clausola viene indicata la somma che l’acquirente è tenuto a corrispondere. Il pagamento del prezzo può avvenire, prima, dopo oppure al momento del perfezionamento della compravendita e può effettuarsi per intero o per tranches. Il pagamento in contanti non può superare la soglia di 3.000 euro. Con riguardo alla compravendita di immobili il cosiddetto Decreto “Bersani” richiede, a pena di nullità dell’atto, che le parti rendano dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento e la dichiarazione di essersi o meno avvalse dell’opera di un mediatore.

Al pagamento del prezzo consegue il rilascio della quietanza da parte di colui che ha ricevuto il pagamento.

*Art.4  ipoteca legale*

Ai sensi dell’art 2817 l’alienante ha ipoteca legale sugli immobili per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione. La norma si riferisce in generale a tutti gli obblighi anche quelli accessori e accidentali, per tale ragione, di regola le parti convengono che la parte venditrice rinunci all’ipoteca legale nascente dall’atto.

*Art.5  garanzie*

Ai sensi dell’ art.1476 il venditore ha l’obbligo di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. Le parti possono modulare le garanzie legali ampliandone o restringendone il contenuto, o anche pattuire ulteriori garanzie. Di regola in tale clausola il venditore garantisce la piena proprietà e l’ assoluta disponibilità di quanto ceduto, la libertà dello stesso da pesi, vincoli, oneri, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.

*Art.6  provenienza*

La provenienza è il titolo in base al quale l’attuale venditore ha acquisito il diritto sul bene oggetto dell’atto. La provenienza viene indicata nell’atto di vendita per maggiore chiarezza nei rapporti. Spesso è utile ricostruire il ventennio di provenienza al fine di rendere evidente il compimento dell’usucapione e fugare ogni dubbio sulla titolarità del bene in capo al venditore.

Dal punto di vista prettamente redazionale nell’atto sono indicati gli estremi del precedente acquisto: se trattasi di atto pubblico, dovrà farsi menzione di titolo, data, notaio ricevente, numeri di repertorio e raccolta, estremi di trascrizione e registrazione; se trattasi di successione, saranno indicate le generalità del de cuius, luogo e data di aperture della successione, titolo della successione, luogo e data di presentazione della denuncia di successione, estremi dell’eventuale trascrizione, estremi dell’accettazione dell’eredità, sua registrazione e trascrizione.

*Art.7  attestato di prestazione energetica*

Nei contratti di compravendita immobiliare, ai sensi di legge, deve essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica. Copia di quest’ultimo deve essere allegata all’atto di vendita.

*Art.8  dichiarazioni urbanistiche*

La parte venditrice deve fornire, a pena di nullità, i riferimenti urbanistici in base ai quali l’immobile è stato costruito ( es: la parte alienante dichiara che l’immobile in oggetto è stato costruito in virtù di permesso di costruire rilasciato dal comune di… in data… n…). Nel caso di compravendita dei terreni l’alienante deve esibire il certificato di destinazione urbanistica e dichiarare che dalla data del rilascio alla data di stipula dell’atto non sono intervenute modifiche degli strumenti urbanistici. Detto certificato deve essere allegato all’atto di compravendita.

*Art.9  regime patrimoniale*

 In tale clausola si indica il regime patrimoniale dei contraenti, ed è qui che i contraenti, eventualmente coniugati in regime di comunione legale, compiono le dichiarazioni in ordine alla natura personale o meno del bene.

*Art.10  possesso*

In questa clausola si indica la data del trasferimento del possesso giuridico (in genere coincidente con il momento del perfezionamento del contratto giuridico) e, di regola, della materiale detenzione del bene in oggetto.

*Art.11 spese*

Le parti definiscono a carico di chi graveranno le spese dell’atto di vendita.

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