IL CREDITO IMMOBILIARE AI CONSUMATORI: presupposti per la concessione

In Approfondimenti
Decreto Legislativo n.72 del 21/04/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto a cura dell’Avv. Rita Claudia Calderini

Il d.lgs. n.72/2016 ( “decreto mutui” ) ha introdotto ex artt. 120 quinquies e ss. TUB l’istituto del credito immobiliare ai consumatori, in attuazione della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE.

Si tratta di una novità normativa di derivazione comunitaria finalizzata a estendere il sistema di trasparenza proattiva inaugurato con la normativa consumeristica (d.lgs. n. 206/2005) al contesto applicativo della concessione del credito.

A tal fine, il legislatore ha puntualmente disciplinato i presupposti che legittimano la concessione del credito, gli obblighi precontrattuali che gravano sull’intermediario creditizio e le conseguenze giuridiche connesse all’inadempimento del consumatore nella restituzione del finanziamento.

L’art. 120 quinquies co.1 lett c definisce il contratto di credito ai consumatori come il contratto con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Da tale definizione si deduce che il credito immobiliare ai consumatori è strettamente vincolato ai diritti reali di titolarità del consumatore e, più in particolare, al diritto di proprietà. Tale diritto reale, infatti, è immaginato nella mens del legislatore sia come fine ultimo della erogazione del mutuo che come strumento (tramite iscrizione di ipoteca a favore del finanziatore) che consente al consumatore di accedere al finanziamento.

Al fine di realizzare il ragionevole contemperamento di diversi interessi, la conclusione del contratto è condizionata alla valutazione del merito creditizio del singolo consumatore e  all’adempimento di specifici obblighi che incombono, a compensazione dello squilibrio normativo – informativo tra le parti, a carico del finanziatore e dell’intermediario del credito.

L’art. 120 septies TUB prevede infatti che il finanziatore e l’intermediario del credito siano tenuti a comportarsi con diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori. Inoltre, il legislatore prescrive che l’intermediario del credito e il finanziatore sviluppino la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.

Il legislatore, pertanto, non si limita in tal caso a prescrivere l’adempimento di obblighi informativi generali e standardizzati, ma, al contrario, impone all’intermediario di sottoporre al consumatore una dettagliata informativa sull’attività posta in essere, alla luce delle concrete e specifiche caratteristiche del caso di specie.

Tale conclusione, peraltro, trova  un’ ulteriore conferma al successivo art. 120 nonies TUB.

Tale norma dispone che il finanziatore o l’intermediario del credito mette a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole.

Il documento precisa anche: a) le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire ai sensi dell’articolo 120-undecies, comma 1, nonchè il termine entro il quale esse devono essere fornite; b) l’avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione del merito creditizio non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o gli elementi di verifica necessari alla valutazione; c) se verrà consultata una banca dati, in conformità dell’articolo 13 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196; d) se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza.

Più in particolare, il legislatore prevede che  finanziatore o l’intermediario del credito forniscano al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire anche  il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. A tal fine, prima della conclusione del contratto, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata.

Inoltre, il legislatore stigmatizza il principio della trasparenza proattiva a favore del consumatore all’art. 120 nonnies TUB, secondo cui, le informazioni personalizzate devono essere fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato». Il modulo è consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta.

Ad ogni modo, la conclusione del contratto è subordinata alla valutazione del merito creditizio al fine di verificare le prospettive di adempimento da parte del consumatore degli obblighi stabiliti dal contratto di credito.

A ben vedere, la valutazione del merito creditizio del consumatore non rappresenta un momento di tutela esclusivamente per l’attività del finanziatore ma anche e soprattutto per il consumatore, quale parte del rapporto obbligata alla restituzione del mutuo.

Invero, l’art. 120 quinquiesdecies co.3 TUB prevede che (fermo restando quanto previsto dall’articolo 2744 del codice civile) le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che, in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita sia inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile come stimato dal perito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

Il legislatore prevede espressamente che le parti convengano il trasferimento del diritto di proprietà offerto in garanzia a tutela del credito erogato, qualora il consumatore si riveli inadempiente.

Tecnicamente, il legislatore ha introdotto un’ ipotesi di “patto marciano” ovvero una fattispecie non elusiva del divieto imperativo del patto commissorio, in forza della quale, il creditore è legittimato a ottenere il trasferimento della proprietà del debitore offerta a garanzia del credito, previa stima del bene da parte di un terzo soggetto estraneo alle parti.

Si tratta di una previsione normativa che non reca il rischio di alternare eccessivamente lo squilibrio normativo – informativo tra le parti del rapporto.

Invero, la concessione del credito è espressamente subordinata alla valutazione del merito creditizio del consumatore e a una adeguata analisi preventiva della sua capacità di restituzione del credito. L’inadempimento che legittima la fattispecie del patto marciano appare quindi connesso a inadempimenti contrattuali che sono causati da una errata gestione delle risorse economiche, nella fase successiva alla erogazione del mutuo.

Print Friendly, PDF & Email

You may also read!

Breaking News: a Milano il Tribunale dei brevetti

«Se la Brexit farà il suo corso, non ha senso che una delle tre sedi principali del tribunale unificato

Read More...

Cruciverba legale: vediamo quanto ne sai!

Redatto dal dott. Armando Ottone Prova a risolvere il nostro primo cruciverba legale redatto dal dott. Armando Ottone. Vediamo

Read More...

PENALE: Autoricilaggio e clausola di non punibilità prevista dall’art. 648-ter c. 4 c.p.

Redatto dal dott. Gabriele Marasco Con la sentenza numero 30399 del luglio 2018, la Corte di Cassazione torna a

Read More...

Mobile Sliding Menu