CONTRATTO PRELIMINARE: in caso di successivo fallimento della promittente venditrice una volta eseguita la vendita vi è cancellazione delle iscrizioni ipotecarie

In Fallimentare
Cassazione civile, sezione prima, sentenza del 08/02/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Claudia Simonetti

“In tema di vendita fallimentare – non importa se attuata in forma contrattuale, e non tramite esecuzione coattiva – trova applicazione l’art. 108, comma 2, legge fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull’intero prezzo pagato, incluso l’acconto versato al venditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo, ad una vendita nelle forme dell’esecuzione forzata)”.

Questo il principio di diritto statuito dalla Cassazione civile, sezione prima, con sentenza del 08/02/2017 in materia di vendita fallimentare.

Nel caso in esame, la vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo stipulato con una società all’epoca in bonis.

Dopo qualche mese dalla stipula del detto contratto, regolarmente trascritto, la promittente venditrice veniva dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di Verona.

Il Curatore del detto fallimento informava, tuttavia, i creditori ipotecari della volontà di dar seguito al contratto preliminare, rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 72, ultimo comma, l. fall., al prezzo di € 74.998,23, con cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.

I predetti creditori ipotecari proponevano pertanto reclamo innanzi al Tribunale di Verona avverso il provvedimento con cui il giudice delegato aveva prefigurato, all’esito del pagamento del prezzo dagli acquirenti, la cancellazione delle ipoteche iscritte sull’immobile.

Il detto reclamo veniva rigettato dal Tribunale scaligero, in virtù di quanto disposto dall’art.108, secondo comma, legge fallimentare relativamente all’effetto purgativo susseguente alla compravendita dell’immobile in sede fallimentare.

Invero il citato articolo, al secondo comma, statuisce che “Per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonche’ delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo”.

Il creditore ipotecario soccombente proponeva, quindi, ricorso straordinario per cassazione, ex articolo 111 della Costituzione, censurando non soltanto la violazione dell’art. 72, ultimo comma, l. fall., nella parte in cui il giudice non aveva considerato che l’obbligo del curatore di subentrare nel contratto preliminare concluso dal fallito non poteva giustificare il pregiudizio subito dal creditore con la cancellazione dell’ipoteca, ma anche la falsa applicazione dell’art. 108 l. fall., e, dunque, dell’ effetto purgativo delle ipoteche iscritte a carico del fallito.

Ebbene, la Suprema Corte, chiamata a pronunziarsi sul caso de quo, ha ritenuto corretto il principio affermato dal Tribunale veronese, atteso che, in tema di vendita fallimentare trova applicazione l’art. 108, secondo comma, legge fallimentare; con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull’intero prezzo pagato, incluso l’acconto versato al venditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo, ad una vendita nelle forme dell’esecuzione forzata).

 

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