CONTRATTO DI LOCAZIONE: il canone non può essere aumentato sulla base di un accordo verbale

In Contratti
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.20395 del 11/10/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Chiara Liotto

La conclusione di un contratto di locazione stipulato sulla base di un mero accordo verbale è nullo ed è parimenti nullo un accordo verbale diretto ad aumentare il canone di affitto previsto nel contratto di locazione stipulato per iscritto. Il proprietario dell’immobile è tenuto a restituire al conduttore quanto ottenuto sulla base del mero accordo verbale.

Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sezione terza, con sentenza n.20395 del 11/10/2016, con la quale viene confermato l’iter logico seguito dai giudici di merito.

La controversia in esame trae origine da una intimazione di sfratto per morosità, in relazione a porzioni immobiliari- in particolare due box, due magazzini e un cortile in terra battuta- che la parte attrice assumeva di aver locato alla conduttrice a seguito della conclusione di un contratto, succedaneo rispetto all’originario contratto di locazione di un bene immobile, concluso tramite la sottoscrizione di una scrittura privata.

L’intimata si opponeva alla convalida e proponeva domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione di quanto aveva versato a titolo di importi aggiuntivi rispetto al canone previsto dalla scrittura privata attestante l’originario contratto di locazione.

Il Tribunale di Lodi pronunciava sentenza definitiva (n. 1162/2010) con la quale condannava la parte attrice, unitamente agli altri comproprietari, a restituire alla conduttrice una somma che rappresentava il totale degli importi aggiuntivi rispetto al canone pattuito nella scrittura privata.

Pronunciandosi sul gravame proposto avverso entrambe le sentenze, la Corte d’Appello di Milano confermava sostanzialmente quanto deciso dal Giudice di prime cure.

I comproprietari dell’immobile ricorrevano, dunque, in Cassazione, evidenziando che gli elementi istruttori dimostravano che le parti si erano accordate per la corresponsione di un canone doppio rispetto a quello risultante dalla scrittura privata, ed assumevano che la Corte avrebbe dovuto dichiarare dovuto il canone pattuito e non il minor importo risultante dal contratto scritto, poiché la pattuizione di un canone maggiore di quello dichiarato a fini fiscali non incorrerebbe nella sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge 392/1978, dovendo invece avere effetto tra le parti il negozio dissimulato.

E’ opportuno precisare che l’art. 79 della legge 392/1978, limitatamente alle locazioni abitative, è stato abrogato dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431 (art. 14), ma ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data (art. 15).

La Corte di Cassazione ha rigettaro il ricorso per l’inammissibilità dei motivi posti a fondamento del ricorso, in quanto volti a sostenere la tesi che il doppio canone era dovuto per effetto di un accordo simulatorio, tesi estranea all’oggetto della controversia, poiché presuppone l’affermazione dell’unicità del contratto, che le parti avevano escluso espressamente sia nell’atto introduttivo che nell’atto di appello.

Nei giudizi di merito, infatti, la parte locatrice aveva chiesto la risoluzione di un contratto verbale distinto, anche in riferimento all’oggetto, rispetto a quello scritto.

Dunque, il ricorso proposto dalle parti tende inammissibilmente a modificare l’originario thema decidendum, pretendendo di recuperare il canone verbale sulla base della prospettazione del rapporto diversa da quella iniziale.

Se sotto la legge 392/1978 potevano nutrirsi dei dubbi, oggi l’art. 1, n. 4, legge 431/1988 espressamente dichiara che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. L’art. 13 della stessa legge, inoltre, dispone che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

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