CONTRATTO: IL GIUDICE, NELLA VALUTAZIONE DEL CONTRATTO, DEVE RISPETTARE LO SCOPO PERSEGUITO DALLA VOLONTÀ DELLE PARTI

In Contratti, Diritto Civile
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.14262 del 08/06/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Lorenzo Mariconda

È questo il tema con cui si è dovuta confrontare la Corte di Cassazione con la recentissima sentenza 14262 dell’8 giugno 2017.

Nel dicembre 2008 la locatrice di un immobile, V.C., intimava lo sfratto per morosità alla società conduttrice, chiedendo la risoluzione per inadempimento del contratto e il pagamento dei canoni arretrati per l’importo complessivo di 18.000 euro. Costituendosi, la società eccepiva l’inesistenza di qualsivoglia morosità e, anzi, deduceva un controcredito a proprio favore.

Il Tribunale di Brescia respingeva la domanda di risoluzione dell’attrice rilevando che la resistente nulla le dovesse a titolo di canone locatizio, in virtù di una scrittura privata del dicembre 2005. All’interno di tale atto la società, a fronte dell’affidamento a vita dell’amministrazione e gestione del secondo piano dello stabile, con devoluzione degli utili a proprio vantaggio, da realizzarsi attraverso il conferimento di un mandato con rappresentanza e contestuale cessione di crediti (cui sarebbe seguita una procura ad amministrare rilasciata da V.C.), riconosceva alla locatrice una rendita vitalizia pari a 4.000 euro mensili (aspetto poi formalizzato con un altro atto successivo, denominato “atto di accordo vitalizio”).

Secondo il giudice di prime cure, dunque, la scrittura privata costituiva, seppur formalmente definita come preliminare, un atto ad effetto immediato non contenente obblighi alla stipula di contratti definitivi.

Da tale accordo, dunque, potevano conseguire esclusivamente atti di esecuzione, tra cui il rilascio della procura ad amministrare che, senza dubbio, doveva qualificarsi come negozio attuativo e non novativo del risultato concretamente voluto dalle parti all’interno della scrittura privata. Il fatto che non vi fosse stato effettivamente il conferimento del mandato con rappresentanza nonché la cessione del credito non comportava il venir meno degli accordi originari, che, dunque, dovevano ritenersi efficaci.

La Corte d’Appello di Brescia, tuttavia, accoglieva entrambe le impugnazioni, da una parte dichiarando risolto il contratto di locazione, dall’altra revocando la corresponsione del vitalizio a carico della società.

A differenza di quanto sostenuto in primo grado, la scrittura privata del dicembre 2005 veniva qui qualificata come contratto preliminare, come dimostrato, secondo il giudice del gravame, dalla contestuale stipula del contratto di donazione, dell’accordo sul vitalizio e del rilascio di procura. Nella ricostruzione della Corte territoriale, a differenza delle altre previsioni indicate dalla scrittura, siglate con successivi accordi definitivi, la gestione e l’amministrazione dei locali era stata tradotta con il semplice rilascio di una procura ad amministrare, senza, però, stabilire che gli eventuali utili fossero a vantaggio della società. Non prevedendosi nulla in merito al “vantaggio derivante dall’amministrazione dei beni”, tale aspetto, disciplinato in sede di preliminare, doveva, pertanto, ritenersi superato dall’accordo successivo in cui si conferiva una semplice procura ad amministrare.

Contro tale pronuncia proponeva ricorso per Cassazione la società.

Il terzo e il quarto motivo del gravame vengono ritenuti fondati dagli ermellini.

Secondo il giudice di legittimità, infatti, la sentenza impugnata soffrirebbe di un vizio di fondo: la qualifica della scrittura privata come contratto preliminare.

Tale assunto, infatti, viene contraddetto proprio dalla cessione di proprietà da parte di V.C. a favore della convenuta: la donazione non ammette preliminare e, dunque, qualora tale atto fosse stato considerato come tale, se ne sarebbe dovuta dichiarare la nullità.

In realtà, come correttamente sottolineato dal Tribunale, l’accordo contiene una pluralità di pattuizioni, dotate di stretto collegamento negoziale tra loro, da ritenersi di immediata efficacia, reale ed obbligatoria: gli atti successivi devono qualificarsi semplicemente come esecutivi e funzionali alla riproduzione di patti già raggiunti.

Secondo la Cassazione, tale soluzione può essere tratta da evidenze estrinseche: in particolare, la circostanza che la società, dopo aver corrisposto per ben 16 anni i canoni di locazione, a seguito della scrittura abbia emesso ricevute in merito al pagamento di un vitalizio di euro 4000, senza che vi sia stata, per due anni, alcuna lamentela da parte della locatrice.

Pertanto, secondo gli ermellini, la Corte territoriale si è discostata dalla reale volontà legittimamente espressa dalle parti attraverso la previsione di negozi inscindibilmente collegati, per morfologia e funzione, al perseguimento dello scopo pratico che intendevano perseguire: vale a dire, nel caso di specie, attribuzione di una rendita vitalizia a V. C. da parte della società, affinché quest’ultima potesse godere degli utili derivanti dall’attività di amministrazione del bene.

La sentenza della Corte d’Appello di Brescia viene, dunque, cassata con rinvio ad altra sezione della medesima Corte.

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