CONTRATTO DEFINITIVO: in caso di discrasia con il preliminare quale prevale?

In Contratti
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n.20541 del 30/08/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Valentina Raniello

“Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che in contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravvive”.

Questo è quanto, sostanzialmente, sostenuto dalla seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 20541, depositata in Cancelleria il 30 agosto 2017.

La fattispecie trae origine da una controversia sorta tra una coppia di coniugi ed una società immobiliare in ordine al prezzo convenuto dalle parti nel contratto di compravendita relativo a due posti auto siti all’interno di un parcheggio multipiano.

I coniugi, difatti, avevano chiesto, in primo grado, la condanna della società venditrice al pagamento di una somma di danaro in qualità di indebito oggettivo, in ragione del fatto che essi sostenevano di aver corrisposto una somma maggiore rispetto a quella pattuita e contenuta nel rogito notarile.

A tal proposito, i giudici di prime cure avevano ritenuto che il prezzo indicato nel rogito fosse da intendersi simulato e che quello realmente pattuito dalle parti fosse rappresentato da quello contenuto nella proposta irrevocabile, sottoscritta dalle parti qualche anno prima del contratto di compravendita in oggetto. Per tali motivi, in primo grado fu respinta la condanna della società venditrice, sentenza poi confermata dalla Corte di Appello di Trieste.

Avverso detta sentenza,  successivamente, i coniugi hanno proposto ricorso in Cassazione sulla base di quattro motivi, ritenendo, innanzitutto, sussistente un vizio di ultrapetizione in relazione alla ritenuta sussistenza di una simulazione sul prezzo indicato nel rogito, accordo di simulazione che ha rappresentato, altresì, oggetto anche del secondo motivo, proposto ai sensi dell’articolo 360 n. 3 del codice di procedura civile.

In secondo luogo, gli acquirenti hanno lamentato il fatto che la Corte territoriale avesse escluso che essi avessero, col contratto definitivo, modificato la precedente pattuizione in ordine al prezzo.

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi, ha, innanzitutto, ritenuto infondato il primo motivo, asserendo che quanto ritenuto dalla Corte territoriale corrispondesse a quanto dedotto dalla società convenuta con la comparsa di costituzione di primo grado, laddove questa sostenne che il prezzo realmente pattuito non fosse quello indicato nell’atto ma quello effettivamente pagato.

In secondo luogo, la Cassazione, richiamando un principio da essa sostenuta, secondo cui quando  le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, ha accolto i restanti motivi, asserendo che la Corte di Appello abbia dedotto la sussistenza di un accordo simulatorio sul prezzo dichiarato nel rogito, dalla mera circostanza che nella antecedente proposta irrevocabile era indicato un prezzo diverso, dovendo invece applicare il suddetto principio di prevalenza del contratto definitivo su quello preliminare.

Tuttavia, continua la Corte, la disciplina del preliminare potrebbe sopravvivere qualora sussistesse una manifestazione di volontà delle parti in tal senso. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti, nel silenzio del definitivo, può essere vinta soltanto dalla prova dell’esistenza di un accordo posto in essere contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni contenute nel preliminare sopravvivono. Detta prova  dovrà  risultare  da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili, e dovrà essere fornita da chi richieda l’adempimento di detto diverso accordo.

Alla luce di ciò, la Corte di Cassazione ha accolto il secondo ed il terzo motivo, rigettato il primo e dichiarato assorbito il quarto, cassando la sentenza e rinviando ad altra sezione della Corte di Appello di Trieste.

 

 

 

 

 

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