CONTRATTI DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE: in quali casi la clausola è vessatoria?

In Diritto Civile
Tribunale di Roma, sentenza n.1114 del 23/01/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Ilaria Falzone

Con la sentenza in commento il Tribunale di Roma si è pronunciato in materia di contratti di mediazione immobiliare, ed ha affermato che il giudice deve stabilire se è vessatoria ai sensi dell’art. 1469 bis, comma primo, c.c (ora art. 33, comma primo, Codice del Consumo), la clausola che prevede una penale di pagamento di una cifra, pari all’importo dell’intero compenso provvisionale pattuito, nell’ipotesi in cui il conferente concluda l’affare dopo la scadenza del mandato con un soggetto presentato dall’agenzia nell’ambito della sua funzione di intermediazione.

In particolare accadeva che, con atto di citazione, veniva presentata opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma in favore di un’agenzia immobiliare; tale procedimento monitorio, veniva proposto al fine di ottenere il pagamento delle spese di mediazione immobiliare per la vendita di un bene immobile in epoca successiva alla scadenza del mandato a soggetto presentato dall’agenzia nell’ambito dell’intermediazione svolta.

Orbene, l’opponente, riteneva infondata la pretesa di pagamento per la presenza di una clausola vessatoria all’interno del contratto di conferimento dell’incarico, la quale comportava la conseguente integrale nullità della pattuizione.

Tale clausola, infatti, presumeva che il compenso provvisionale, avrebbe dovuto essere pagato,anche nell’ipotesi di vendita effettuata anche dopo la scadenza dell’incarico a soggetto presentato dall’agenzia.

In questa sede, si ritiene opportuno precisare che, vengono qualificate come vessatorie, quelle clausole che producono un forte squilibrio nel sinallagma contrattuale, tali clausole infatti, sono spesso regolate da condizioni generali di contratto o redatte attraverso moduli o formulari e non sono oggetto di negoziazione.

Il legislatore, al precipuo scopo di tutelare il consumatore, definito come contraente debole,  agli artt. 33 e 34 del Codice del Consumo, sanziona tali clausole con la nullità.

Nel caso in cui ci si riferisce a un contratto stipulato tra professionista e consumatore (art. 1469-bis e ss. c.c.) che ha per oggetto la cessione di beni o la prestazione di servizi, si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Il Codice del Consumo definisce professionista : la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale nel quadro di un’attività svolta non in modo occasionale; consumatore: la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.

Da tale distinzione nasce l’esigenza di garantire il consumatore, dalla unilaterale predisposizione e sostanziale imposizione del contenuto contrattuale da parte del professionista.

Sulla base delle superiori premesse, risulta agevole definire vessatorie quelle clausole le quali comportano il versamento di una penale in caso di mancata accettazione della proposta o del recesso dal contratto, nonché quella contente un vincolo di irrevocabilità della proposta temporalmente dilatata oltre i limiti di qualsivoglia ragionevole impegno obbligatorio, in quanto sono clausole che comportano un inevitabile squilibrio nei diritti e negli obblighi a carico del consumatore.

Nel caso oggetto della presente trattazione, risulta essere stata prevista una penale manifestatamente sproporzionata ed eccessiva di ammontare identico a quello della provvigione prevista per il caso di positiva conclusione dell’affare nei termini previsti dal contratto di affidamento.

La circostanza che tale clausola sia stata oggetto di specifica sottoscrizione ed approvazione ex art. 1341 c.c., non può risultare idonea a sanare tale abusività, in quanto l’agenzia immobiliare convenuta non ha fornito alcuna prova in ordine alla contrattazione individuale e specifica circa l’approvazione della predetta clausola, inserita in un contratto predisposto su modulo prestampato.

Più nello specifico, le clausole vessatorie, sono oggetto di particolare attenzione da parte del legislatore italiano, nel caso in cui siano contenute in condizioni generali di contratto o in contratti predisposti su moduli o formulari, infatti, ai n. 4 e 5 dell’art. 34 del Codice del Consumo viene stabilito che :

  • Non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale.
  • Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l’onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.

Per quanto sopra specificato ed in linea con l’orientamento giurisprudenziale espresso in materia, su analoghe clausole vessatorie, dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 22357/2010, il Tribunale di Roma, dalla natura abusiva della clausola esaminata, considerava nullo il  modulo di conferimento di incarico di mediazione mobiliare, accoglieva  l’opposizione e revocava del decreto ingiuntivo.

 

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