CONTRATTI: Costruttore-venditore dell’immobile: è appalto o compravendita?

In Contratti
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Corte di Cassazione, II Sezione Civile, n. 26574 del 12.09.2017
Redatto dal dott. Vincenzo Concia

Allorquando il venditore sia anche il costruttore di un immobile, il contratto sottoscritto con l’acquirente è un mero contratto di compravendita e, pertanto, allo stesso non è applicabile per analogia anche la disciplina del contratto di appalto. Ciò alla luce del principio di certezza del diritto e di certezza dei rapporti giuridici.”

È quanto si ricava dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, II Sezione Civile, n. 26574 del 12.09.2017, pubblicata il 09.11.2017.

La pronuncia è stata resa nell’ambito di una controversia in materia di appalto tra una società immobiliare e gli acquirenti di alcuni immobili realizzati dalla stessa: nei precedenti gradi di giudizio, la società era stata riconosciuta responsabile ex art. 1669 c.c. per i vizi e le difformità delle opere realizzate. Essa proponeva quindi ricorso innanzi alla Suprema Corte, impugnando la sentenza di Corte d’Appello che ne aveva rigettato il gravame e contestando, ex multis, la qualificazione del contratto stipulato dai resistenti con la società quale appalto, dovendo invece trovare applicazione la diversa disciplina di cui all’art. 1495 c.c., con il conseguente mutamento di termini e decadenze per la denuncia dei vizi.

Ebbene, a fronte della delibazione del Giudice di secondo grado, il quale aveva ritenuto valida la qualificazione contrattualistica dell’appalto anche in presenza della vendita del bene da parte del costruttore, la Suprema Corte poneva una basilare distinzione tra le domande spiegate dagli attori:

  • Azione di garanzia per vizi e difformità dell’opera ex 1667 c.c., attivabile nei confronti del solo costruttore;
  • Azione per rovina e difetti di cose immobili ex 1669 c.c., esperibile dall’attore sia verso il costruttore che verso il venditore dell’immobile, come da consolidata nomofilassi.

Come può facilmente dedursi, nella seconda ipotesi la vicenda negoziale della compravendita dell’immobile ha carattere assorbente rispetto alla disciplina dell’appalto. Stessa sorte seguono le garanzie collegate.

Nella fattispecie in commento, soltanto una parte dei committenti-acquirenti aveva azionato una denuncia riconducibile all’alveo dei vizi della cosa acquistata, riconosciuti dal costruttore-venditore: di conseguenza, per essi è risultato operante il più ampio termine decennale di prescrizione dell’azione.

Esaminati gli ulteriori motivi rappresentati dalla ricorrente, l’impugnata sentenza era cassata con rinvio ad altra sezione di Corte d’Appello.

Dall’arresto giurisprudenziale in commento può quindi evincersi quanto segue: l’estensione analogica delle garanzie del committente nei confronti dell’appaltatore, laddove quest’ultimo sia stato anche venditore dell’immobile, non può trovare luogo nell’ipotesi de quo, in quanto provocherebbe una illegittima “eclissi” della disciplina correttamente applicabile nel caso di vendita immobiliare ovvero delle garanzie ad essa connesse, in palese violazione dell’art. 12 delle preleggi.

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