CONTRATTI: in caso di preliminare di vendita immobiliare con sottoscrizione non autenticata è trascrivibile la domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della stessa

In Contratti
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.26102 del 19/12/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

Nel caso di preliminare di vendita immobiliare con sottoscrizione non autenticata è trascrivibile la domanda diretta ad ottenere laccertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura e, ottenuta la sentenza, è possibile procedere alla trascrizione dellatto che produce effetti dalla data della domanda, con la conseguenza che le trascrizioni o iscrizioni successive sono inopponibili al promissario acquirente.

Con la sentenza in commento, la Suprema Corte cassa la sentenza emessa dalla Corte d’appello di Napoli, ritenendo erronea l’interpretazione da questa fornita circa la corretta interpretazione delle norme di cui agli artt. 2643, 2644, 2654-bis e 2652 n. 3 c.c. in relazione ad un preliminare di vendita stipulato per scrittura privata non autenticata.

Il Tribunale di secondo grado, difatti, ha ritenuto che il disposto dell’art. 2645-bis, nella parte in cui dispone che “i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dellarticolo 2643 () devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”, impedisca che l’effetto prenotativo si produca con la trascrizione della domanda di accertamento, potendo l’effetto scaturire esclusivamente dalla trascrizione della sentenza, così come disposto dall’art. 2652 n. 3 c.c..

La Cassazione, dopo aver richiamato dei precedenti giurisprudenziali che riconoscono pacificamente la possibilità di trascrivere la domanda di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente un trasferimento immobiliare, ritiene che la stessa soluzione sia applicabile anche al preliminare di vendita carente delle dovute sottoscrizioni.

Leggendo il disposto dell’art. 2645-bis c.c., infatti, appare di tutta evidenza che, in questi casi, l’unico strumento a disposizione del promittente acquirente per ottenere la trascrizione è l’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura privata che, una volta intervenuta la sentenza, potrà essere trascritta.

Non appare quindi condivisibile la decisione della Corte d’appello di ritenere la domanda di accertamento delle sottoscrizioni esclusa dal novero delle domande trascrivibili ai sensi dell’art. 2652 c.c.
Tale norma, difatti, deve essere letta in combinato disposto con gli artt. 2643 e 2645-bis, con cui il legislatore – in un’ottica di protezione del promittente acquirente – ha voluto consentire la trascrivibilità degli atti ad effetti obbligatori aventi ad oggetto diritti reali immobiliari.

Si deve precisare che, tuttavia, l’effetto prenotativo tipico della trascrizione si riferisce agli effetti del 2645-bis; ciò vale a dire che è possibile ottenere una retrodatazione dell’effetto prenotativo secondo lo schema della “doppia prenotazione” ma, affinché ci si possa giovare della piena opponibilità dell’atto, è necessario attendere la trascrizione del definitivo, così come disposto dall’art. 2645-bis comma 2 c.c..

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