CONDOMINIO: quando è vessatoria la clausola di esonero dalle spese per l’impresa costruttrice?

In Condominio
Tribunale di Larino, dott. Luigi Guariniello, sentenza n.483 del 11/10/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Claudia Simonetti

E’ vessatoria e, come tale, nulla la clausola del regolamento condominiale predisposto dall’impresa costruttrice e venditrice che implichi, a carico del condomino, quale consumatore, uno squilibrio significativo dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita immobiliare.

E’ quanto ribadito dal Tribunale di Larino all’esito di un delicato giudizio promosso da alcuni condomini al fine di ottenere la declaratoria di nullità dell’art.7 del Regolamento Condominiale, rubricato “RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI”, che recitava quanto segue “Nessun condomino può sottrarsi al pagamento del contributo per le spese calcolate in proporzione alla propria quota millesimale, eccezion fatta del costruttore/venditore che è esente dalle spese condominiali sulle unità immobiliari rimaste invendute fino al momento della loro vendita”.

Invero, l’impresa edile che aveva costruito gli edifici e i box all’interno del Condominio, di fatto ancora proprietaria di più della metà delle complessive unità immobiliari, in virtù della suddetta clausola inserita all’interno del Regolamento condominiale dalla stessa predisposto, risultava esonerato dalla partecipazione alle spese condominiali, che gravavano interamente sui residui condomini.

Orbene, il Tribunale di Larino, dinanzi alla domanda dei condomini, ha preliminarmente rilevato i seguenti aspetti:

  • i regolamenti condominiali predisposti dai costruttori e accettati dai condomini al momento della conclusione dei singoli contratti di compravendita hanno natura contrattuale, e come tali possono derogare o integrare la disciplina di legge in materia condominiale;
  • l’art. 1123 del codice civile statuisce espressamente che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Il citato articolo contempla, dunque, la possibilità di ripartire le spese condominiali in maniera diversa rispetto a quella prevista ex lege, in presenza di una “diversa convenzione”.

Successivamente, nel merito della vicenda, il Giudice adito non ha mancato di evidenziare come, nel caso in esame, la clausola di cui all’art. 7 del Regolamento condominiale abbia carattere vessatorio, atteso che i contratti di compravendita delle relative unità immobiliari sono stati stipulati tra l’impresa edile, da qualificarsi quale “professionista”, ed i singoli condomini, da qualificarsi quali “consumatori”, per finalità personali e non professionali di questi ultimi.

Il Tribunale di Larino ha, dunque, ritenuto nulla, poiché vessatoria, la clausola del Regolamento condominiale che esonerava l’impresa edile costruttrice dal pagamento delle spese condominiali, comportando così un notevole aggravio di spese per la gestione condominiali in capo ai condomini proprietari delle restanti unità immobiliari, oltreché uno squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al contraente consumatore in relazione al concreto assetto degli interessi raggiunto tra le parti.

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