CONDOMINIO: responsabile insieme all’amministratore in caso di caduta del condomino su scale bagnate

In Condominio
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n.23727 del 22/11/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Ines Cangiano

Sull’amministratore di Condominio grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni e, conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni condominiali comuni, come ad esempio le scale del fabbricato in Condominio.

La suprema Corte di Cassazione, sezione terza civile, con la sentenza del 22 novembre 2016 n° 23727 si è pronunciata sul tema degli infortuni in ambito condominiale.

Il caso generante tale pronuncia riguarda un condomino che, nell’uscire dalla propria abitazione, scivolava rovinosamente sul pavimento bagnato che costituiva parte condominiale comune. Tale superficie era bagnata in quanto oggetto di ordinaria pulizia.

Il condomino, non conoscendo l’impresa di pulizie, inoltrava richiesta di risarcimento del danno patito a causa della caduta sia all’amministratore di condominio, in qualità di custode, sia al Condominio ex art. 2053 c.c.; entrambi i convenuti, costituitisi in giudizio, contestavano le pretese risarcitorie ex adverso formulate.

Il tribunale di Padova rigettava le domande, rilevando che custode era il Condominio e non anche il suo amministratore in proprio, ed esprimeva il difetto della dimostrazione del nesso causale “relativamente alla domanda spiegata a titolo aquiliano generale, con conseguenti oneri probatori”.

La Corte d’Appello riformava la decisione del giudice di prime cure, statuendo la responsabilità ex art. 2051 c.c. sia dell’amministratore che del Condominio sull’assunto della pericolosità della cosa custodita anche se innescata da agente esterno.

La Corte dichiarava, altresì, inammissibile la domanda verso l’impresa di pulizie e la compagnia assicuratrice in quanto non riproposte con appello incidentale ma con un generico richiamo a quelle formulate in primo grado.

Il Condominio proponeva, dunque, ricorso per cassazione articolato in sei motivi con i quali denunciava la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 c.c., in relazione alla mancata verifica del nesso di causalita’ tra il danno e la cosa presuntamente pericolosa, ritenendo evidente l’errore in cui era incorsa la Corte territoriale nel non aver considerato il ruolo causale del tutto autonomo dell’agente esterno, nel caso in parola l’acqua sulle scale, in alcun modo non riferibile al condominio, nonchè la presenza assolutamente fortuita dello stesso sulle scale.

Ebbene, i giudici di legittimità, chiamati a pronunziarsi sul punto, hanno affermato che “La qualificazione della domanda, in seconde cure, ex art. 2051, c.c., è da ritenere corretta poiché quando la parte agisce prospettando condotte astrattamente compatibili con la fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c., anche la loro riconduzione, operata dal giudice di primo grado, all’art. 2043 c.c., non vincola il giudice d’appello nel potere, suo proprio, di riqualificazione giuridica dei fatti costitutivi della pretesa azionata (Sez. 3, n. 11805 del 2016, Rv. 640195) , così come quindi non lo vincola, logicamente, il riferimento formale, della parte, all’art. 2043, c.c.”.

Gli Ermellini, dando seguito all’orientamento giurisprudenziale in materia, hanno, altresì statuito che “il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo quando essa, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (sez. 3 n° 18317 del 2015 Rv. 636857)”.

Nel caso in esame, dunque, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione della Corte di Appello in quanto non è stato provato dal soggetto onerato un ruolo causale dell’acqua sulle scale qualificabile quale imprevedibile, inevitabile ed esclusivo, ossia eccezionalmente assorbente e avulso dal normale utilizzo della cosa in custodia.

In considerazione di ciò, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso stabilendo il principio di diritto secondo cui: “Per le lesioni provocate dalla caduta sulle scale del palazzo sono responsabili ex art. 2051 c.c. sia l’amministratore in carica che il Condominio”.

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