CONDOMINIO: in quali casi il singolo condomino può agire senza autorizzazione dell’amministratore?

In Condominio
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n.9177 del 10/04/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Veronica Cicardo

Con la sentenza n. 9177/2017 la Corte di Cassazione si è occupata del caso di un condomino – nella fattispecie una società gestore di una struttura alberghiera- che aveva sostenuto delle spese finalizzate alla manutenzione delle parti comuni del complesso abitativo in cui era sita la struttura ed intervenuto a causa dello stato d’inerzia in cui versava da tempo il Condominio, senza previa autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea.

In particolare, il contenzioso era sorto perché la suddetta Società aveva proposto vittoriosamente ricorso per decreto ingiuntivo al fine di recuperare quanto sostenuto per la manutenzione delle parti comuni dello stabile.

Il Condominio aveva, quindi, proposto opposizione avverso il suddetto decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Alghero asserendo che tali importi non erano dovuti ed era rimasto soccombente sia in primo grado che in appello.

Proposto, da ultimo, ricorso per Cassazione, il Condominio censurava la non corretta applicazione dell’art. 1134 c.c. in quanto, a suo avviso, il condomino non avrebbe avuto alcun diritto di intervenire per difetto del requisito dell’urgenza ex art. 1134 c.c. e, ai sensi dell’art. 1105 ultimo comma, avrebbe, dunque, dovuto adire l’autorità giudiziaria invece di sostenere autonomamente le spese delle parti comuni senza alcuna autorizzazione.

La quaestio iuris sottoposta alla Suprema Corte era diretta a verificare se, nel caso concreto, il condomino avesse rispettato il requisito non solo della necessità ma anche dell’urgenza delle spese di mantenimento delle parti comuni al fine della maturazione del diritto al recupero di quanto sopportato.

Secondo la Corte, dal combinato disposto degli art.1134 e 1105 c.c. ultimo comma, si ricava piuttosto agevolmente che l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un intervento urgente, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire l’attività dell’amministratore senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Urgenza che sarebbe stata smentita dalla stessa Società nella parte in cui in atti espressamente ammette che l’inerzia perdurava da alcuni anni e che gli organi condominiali, pur in carica, non avevano provveduto.

Precisamente, in assenza di un’apposita autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, le spese effettuate dal singolo condomino per il condominio non vengono rimborsate se sussiste il solo requisito della necessità, ma devono essere anche urgenti.

Inoltre, ove il Condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in un’inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino di sostituirsi agli organi condominiali in via generalizzata. Tale requisito d’urgenza è stato ritenuto sussistente esclusivamente nei casi in cui si volesse impedire un nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, tale per cui le opere necessarie debbano essere eseguite senza ritardo e senza la possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (si veda da ultimo Cass. Civ. n. 18759/2016).

Nel caso concreto la Corte ha dunque ritenuto, in ragione dell’estensione e dell’eterogeneità dei lavori effettuati, che il requisito dell’urgenza non fosse sussistente e che anzi l’attività svolta dalla Società fosse riconducibile ad una vera e propria attività di gestione e non ad uno sporadico ed indifferibile intervento. Pertanto, i giudici di merito avrebbero dovuto valutare correttamente la documentazione da cui risulta la sussistenza degli organi condominiali e che la Società non era legittimata all’intervento in ragione dell’insussistenza del requisito dell’urgenza.

In conclusione, la Corte ha accolto l’opposizione presentata dal Condominio rimettendo al giudice di merito il compito di riformare la decisione alla luce del sopra esposto principio di diritto.

 

Print Friendly, PDF & Email

You may also read!

SOCIETARIO: Aumento di capitale in criptovalute

Redatto dall’Avv. Franco Pizzabiocca In considerazione della funzione storica primaria del capitale sociale in chiave di garanzia nei confronti

Read More...

Breaking News: a Milano il Tribunale dei brevetti

«Se la Brexit farà il suo corso, non ha senso che una delle tre sedi principali del tribunale unificato

Read More...

Cruciverba legale: vediamo quanto ne sai!

Redatto dal dott. Armando Ottone Prova a risolvere il nostro primo cruciverba legale redatto dal dott. Armando Ottone. Vediamo

Read More...

Mobile Sliding Menu