CONDOMINIO: poteri e limiti dell’amministratore ex art. 1130 c.c.

In Condominio
Cassazione civile, sezione sesta, ordinanza n.5833 del 08/03/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Roberta Simonetti

La Suprema Corte, con ordinanza depositata il 8 marzo 2017, ha posto l’attenzione sui limiti che incontrano i poteri dell’amministratore di condominio ex art. 1130 c.c.

Nel caso di specie, il ricorrente condominio impugnava la sentenza resa dal Tribunale di Bologna che, in parziale riforma della sentenza del Giudice di Pace di Bologna, aveva condannato lo stesso al pagamento della somma di € 468,91 oltre interessi in favore di una società, a seguito di spese di manutenzione di un cancello elettrico utilizzato dai condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva della suddetta società.

Secondo il Tribunale di Bologna, il rapporto obbligatorio tra le parti era sorto in virtù di una missiva inviata dalla stessa società all’ amministratrice pro tempore del suddetto condominio, recante una sottoscrizione per ricevuta dell’amministratrice condominiale.

I Giudici di legittimità, chiamati a pronunciarsi sul provvedimento de quo, sono, dunque, intervenuti a chiarire l’ambito di operatività dell’art. 1130 c.c.

In tal senso, gli ermellini, riprendendo un precedente orientamento giurisprudenziale (Cass. civ. sent. 21826 del 24/09/2013), hanno evidenziato che “in tema di condominio, il contratto stipulato dall’amministratore, qualora implichi l’obbligo di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni dell’edificio condominiale, assume efficacia vincolante nei confronti dei condomini solo in virtù di uno speciale mandato rilasciato da ciascuno di essi, ovvero della ratifica del pari proveniente da ognuno, atteso che, trattandosi di ipotesi estranea all’ambito di operatività dei poteri rappresentativi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., è necessaria la sussistenza, in capo all’amministratore predetto, di un potere di rappresentanza convenzionale”.

In virtù di tali presupposti, i giudici di piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso meritevole di accoglimento ed hanno pertanto con ordinanza rimesso gli atti al Tribunale di Bologna.

Per completezza di argomentazione, c’è da dire, però, che non sempre le attività dell’amministratore devono essere corroborate da uno speciale mandato rilasciato dai singoli condomini; l’amministratore di condominio, infatti, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea può costituirsi in giudizio, nonchè impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., norma che delega, quindi, all’amministratore funzioni esecutive e di governo che la stessa assemblea condominiale potrebbe estendere o limitare.

Da ultimo, si riportano di seguito tutti i riferimenti normativi: art 1117 c.c., art 1130 c.c., art 1131 c.c., art 1704 c.c., art 1309 c.c.

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