CONDOMINIO: l’amministratore ha il dovere di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori insoddisfatti che lo interpellino

In Condominio
Tribunale di Avezzano, Dott. Andrea Dell’Orso, sentenza del 01/03/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Chiara Liotto

L’art. 63 disp. att. cod. civ. espressamente dispone che l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Correttamente interpretando la ratio finalistica della norma, si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini.

L’Ufficio del Giudice di Pace di Avezzano aveva emesso un provvedimento monitorio avente ad oggetto il pagamento della somma complessiva di € 575,22, nei confronti di un condominio, a favore di una ditta che aveva eseguito dei lavori per lo stesso. Tale provvedimento, in quanto non opposto, veniva dichiarato esecutivo.

Con atto di precetto veniva intimato alla controparte la consegna delle tabelle millesimali, dell’elenco dei dati anagrafici, fiscali e di residenza dei condomini morosi rispetto al credito vantato, con indicazione del debito pro quota, per permettere il recupero dello stesso.

E’ necessario specificare che il creditore, una volta ottenuta la condanna dell’amministratore che ha stipulato il contratto in nome e per conto dei rappresentati, può procedere all’esecuzione nei confronti dei singoli condomini, entro i limiti della quota di ciascuno (Cass. Civ., S.U., 8.4.2008, n. 9148). Infatti, le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti in proporzione delle rispettive quote, in assenza di una disposizione normativa che stabilisca il diverso principio della solidarietà.

Per permettere tale esecuzione individuale era fondamentale ottenere i dati dei singoli condomini e l’indicazione del debito pro quota, ma gli inviti rivolti alla controparte di fornire l’elenco dei condomini morosi, al fine di poter agire nei loro confronti per il soddisfacimento della pretesa creditoria, erano risultati vani.

Per tale ragione, dinanzi al Tribunale di Avezzano si evocava il condominio per ottenere un provvedimento di condanna alla comunicazione- o alla consegna in proprio favore- della predetta documentazione, con specificazione del debito pro quota millesimale, dovuto da ciascun condomino in forza del decreto (nr. 146/15) emesso dall’Ufficio del Giudice di Pace di Avezzano.

Si tratta di un procedimento sommario di cognizione- ex artt. 702-bis e ss., c.p.c.- che, come specificato dal Tribunale, è in realtà un processo a cognizione piena, poiché nella sua destinazione prevale la funzione di accertare definitivamente chi ha ragione e chi ha torto tra le parti, rispetto alle funzioni che invece sono proprie dei procedimenti sommari.

Il Tribunale di Avezzano accoglie la domanda avanzata dalla parte ricorrente e condanna la parte resistente alla comunicazione della documentazione necessaria, con specificazione del debito pro quota millesimale dovuto da ciascun condomino in ragione del suddetto decreto ingiuntivo, sulla base della disposizione di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ. Tale articolo dispone che l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare  tali dato ai creditori non ancora soddisfatti, a prescindere dall’approvazione di tali crediti da parte dell’assemblea condominiale.  A tal fine, risulta sufficiente la prova della sussistenza della pretesa creditoria, nel caso di specie ampiamente dimostrata dal decreto ingiuntivo emesso dall’ufficio del Giudice di Pace di Avezzano.

Correttamente interpretando la ratio finalistica della norma, si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini.  Di contro, il comportamento dell’amministratore che non fornisce al creditore la documentazione richiesta, precludendo il soddisfacimento della pretesa creditoria, deve ritenersi palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva.

Il principio di buona fede oggettiva è espressione di un generale principio di solidarietà sociale, il cui fondamento costituzionale è pacificamente ravvisato negli “inderogabili doveri di solidarietà sociale” imposti dall’art. 2 Cost., che comportano il dovere delle parti del rapporto- a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o da quanto stabilito da singole norme di legge- di preservare l’interesse della controparte nei limiti di un apprezzabile sacrificio del proprio interesse” (cfr. Cass. Civ., 15.2.2007, n. 3462).

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