Condominio: la tutela architettonica e la rimozione del manufatto che altera il decoro

In Condominio, Diritto Civile
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 Cass. Sez. VI – ordinanza n. 2135 del 18.01.2018 – Rel. Dott. Scarpa Antonio [Leggi l’ordinanza]
Redatto dal dott. Gianluca Comparone

Ai fini della tutela prevista dall’articolo 1120 c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico, ne’ rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma e’ sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.. La tutela del decoro architettonico – di cui all’articolo 1120 c.c. – attiene a tutto ciò che nell’edificio e’ visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà’ di modificare quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà del suolo su cui venga realizzata l’opera innovativa..”

 

Nell’ordinanza in esame, la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato un caso concernente la tutela architettonica del condominio. La vicenda trae origine dalla costruzione di una piattaforma di circa 31.51 mq appoggiata alla pavimentazione della piazza antistante il condominio ed ancorata alle pareti dello stesso.

Nelle sentenze di merito, infatti, sia il Tribunale di Roma che la Corte d’Appello di Roma, condannavano la condomina – Sarmis S.a.s. – a rimuovere il manufatto, accogliendo, dunque, le ragioni espresse dal Condominio.

Nel ricorso presentato dalla Società Sarmis S.a.s., la ricorrente esponeva sei motivi di censura contestando l’iter logico giuridico seguito dalla Corte d’Appello ed in particolare esponendo una falsa applicazione ex art. 115 e 116 c.p.c., nonché una omessa valutazione della CTU ed un omesso fatto decisivo, poiché la ricorrente riteneva doversi applicare l’art. 877 c.c. e non l’art. 1120 c.c.

L’ordinanza tratta congiuntamente tutti i motivi esposti dalla ricorrente, evidenziando come la circostanza della realizzazione dell’opera sul suolo pubblico non può essere oggetto del sindacato di legittimità.

Inoltre, nella sentenza impugnata, la Corte d’Appello riteneva circostanza dirimente non già che la realizzazione del manufatto fosse stata effettuata su spazio pubblico e non condominiale (oggetto della CTU), ma dall’ancoraggio dell’opera alla parete perimetrale del Condominio – nelle vicinanze del portone di ingresso – ed idoneo, pertanto, ad una modifica della simmetria del fabbricato, incidendo sull’assetto architettonico del Condominio.

La Suprema Corte di Cassazione, quindi, ha ritenuto prioritaria la tutela apprestata dall’art. 1120 c.c. in relazione al divieto di innovazioni su parti comuni del Condominio, ritenendo che sia sufficiente, ai fini della rimozione, che l’intervento sull’immobile sia visibile e significativo, tale da stravolgere l’armonia e l’identità del fabbricato.

La Corte di Cassazione ha altresì ravvisato una violazione dell’art. 1102 c.c. Tale norma è applicabile a tutte le innovazioni che non comportano interventi approvati dall’assemblea; nello specifico, infatti, la Cassazione ha affermato che nel caso di specie “si configura, in astratto, peraltro, non una violazione dell’articolo 1120 c.c., comma 2, (testo antecedente alle modifiche introdotte con la L. n. 220 del 2012, qui operante ratione temporis), ma dell’articolo 1102 c.c., disposizione invero applicabile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non comportano interventi approvati dall’assemblea e quindi spese ripartite fra tutti i condomini; dovendosi del pari riaffermare che, in tema di condominio, e’ illegittimo l’uso particolare o piu’ intenso del bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale”.

In tale ordinanza, con la quale si è rigettato il ricorso, la Corte ha dato seguito ai precedenti giurisprudenziali formatisi sul tema (Cass. Sez. II , 04.09.2017, n. 20712; Cass. Sez. II, 22.08.2012, n. 14607), affermando una prioritaria esigenza di tutela architettonica dell’edificio condominiale, anche per le ipotesi in cui le innovazioni rientrano nelle spese sostenute direttamente dal singolo condomino.

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