CONDOMINIO: illegittima qualsiasi delibera condominiale che riservi posti auto a tempo indeterminato ad alcuni condomini

In Condominio
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n.11034 del 27/05/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Salvatore Esposito

 “L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune”.

Questo il principio di diritto statuito dalla Cassazione civile, sezione seconda, con sentenza n.11034 emessa in data 27/05/2016 in materia di condominio.

Nel caso di specie, una condomina, alla quale con delibera del 26 settembre 1980 era stato concesso l’utilizzo di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli, aveva convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Roma il proprio Condominio per ivi sentir dichiarare la nullità del verbale di assemblea del 29 aprile 1992, con il quale l’amministratore condominiale era stato invitato ad accertare eventuali abusi fondati su delibere assunte in maniera illegittima, tra cui quella del 26 settembre 1980.

A tale giudizio veniva riunito quello posto in essere da altri condomini nei confronti del Condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità ed inopponibilità nei loro confronti della delibera del 26 settembre 1980.

Il Tribunale di Roma rilevava la nullità della delibera del 26 settembre 1980 atteso che la stessa non era stata adottata all’unanimità.

Impugnata la detta pronunzia, la Corte di appello di Roma, con sentenza del 3 novembre 2010, in parziale riforma di quanto statuito dal giudice di prime cure, riconosceva che l’assegnazione di uno spazio adibito a parcheggio nell’area comune del Condomino potesse essere deliberata a semplice maggioranza ex art. 1136 c.c., sempre che non si facesse luogo a criteri sperequativi.

Proposto ricorso per Cassazione, gli ermellini hanno preliminarmente evidenziato come, in linea di principio, è corretta l’affermazione della Corte di merito secondo cui l’assemblea può deliberare a semplice maggioranza l’uso a parcheggio di spazi comuni.

In particolare, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, deve considerarsi validamente approvata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., comma 5, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi.

Tuttavia tale proposizione in tanto vale solo se e in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento del bene comune nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’articolo 1120, 1 co.

E’ lo stesso articolo 1120 c.c. a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma del predetto articolo prevede, infatti, che sono vietate le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Ratio della norma è proprio quella di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere di parti del condominio che sono comuni e quindi destinate alla fruizione collettiva.

Alla stregua di tale ragionamento, i giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte territoriale abbia errato nel ritenere che la delibera del 26 settembre 1980, adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini, richiamando, in tal senso, il principio di diritto già affermato con sentenza n.9130 del 28 agosto 1993 secondo cui “e’ nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione – senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale – rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui”.

Con tale pronunzia gli ermellini hanno, dunque, precisato che l’assemblea di condominio può decidere di assegnare uno spazio comune in uso collettivo ad un singolo condomino, ma tale delibera deve essere assunta attraverso una votazione all’unanimità.

Non è sufficiente la semplice maggioranza per decidere le sorti di un bene la cui proprietà spetta a tutti i condomini, ad eccezione del caso in cui si stabilisca un sistema di turnazione dei relativi posti auto.

 

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