CONDOMINIO: su chi gravano le spese per il rifacimento dei balconi di proprietà esclusiva dei condomini?

In Condominio
Cassazione civile, sezione sesta, ordinanza n.6652 del 15/03/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Rosalinda Cristiano

Poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994). E alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016).

La Cassazione, con ordinanza 6652/2017, fa chiarezza sulla ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi in proprietà esclusiva dei condomini. I giudici di legittimità, infatti, hanno affermato che i condomini possono essere chiamati a condividere le spese relative ad elementi decorativi, che come tali rientrano nella nozione di parti comuni del fabbricato, ma non sono tenuti a sostenere le spese riguardanti il rifacimento della pavimentazione o la soletta che sono sempre a carico del proprietario dell’ appartamento.

Nel caso di specie, una condomina impugnava, innanzi al tribunale di Roma, una delibera condominiale, chiedendo che venisse dichiarata la nullità nella parte in cui poneva a carico di tutti i condomini il costo dei lavori di rifacimento “dei frontalini e dei sottobalconi dell’edificio, quali elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra cui non vi era l’istante“. Il condominio obiettava che si trattava di lavori inerenti l’estetica del fabbricato. Il giudice di primo rigettava la domanda di arte attrice ritenendo “che i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell’edificio, e avendo una chiara funzione decorativa e artistica  dovevano, essere considerati parti comuni dell’edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole“.

La donna proponeva appello, deducendo che la maggior parte dei  lavori nulla avevano a che vedere con l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio ma comprendevano lavori riguardanti principalmente ed essenzialmente l’impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti.

La Corte territorialmente competente dichiarava inammissibile l’impugnazione ritenendo “ampliato il thema decidendum“.

È stata, pertanto, adita la Suprema Corte, secondo la quale la Corte di merito ha erroneamente ritenuto “che la contestazione della delibera condominiale, in ordine all’inerenza dei lavori disposti anche all’impermeabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi, fosse fatto nuovo inammissibile, perché dedotto per la prima volta in sede di gravame, mentre in realtà già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi, a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi, i lavori diretti a preservare e conservare l’area di calpestio“.

È solo la richiesta in appello della declaratoria di nullità per un motivo diverso da quello dedotto in primo grado, che costituisce, atteso il mutamento dell’iniziale “causa petendi”, una domanda nuova, vietata dall’art. 345 c.p.c.

Precisa, inoltre, la Corte, conformemente ai precedenti giurisprudenziali, che l’assemblea non può validamente assumere decisioni che riguardano i singoli condomini ed i beni di loro proprietà, salvo che non si riflettano sull’ uso delle cose comuni.

Pertanto è valida una delibera che provveda il rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici riverberandosi sull’estetica del fabbricato, e potendo questa gravare economicamente su ogni condomino, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi. I lavori  di questi ultimi ed il peso economico devono rimanere  a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.

La Corte, pertanto,  ha cassato la sentenza impugnata e con ordinanza ha rimesso gli atti al giudice di grado inferiore.

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