CONDOMINIO: il divieto di adibire gli appartamenti a Bed & breakfast va trascritto

In Condominio
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n.21024 del 18/10/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dal Dott. Salvatore Esposito

“La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obbligazioni propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

Con la sentenza del 18 Ottobre 2016, n. 21024, la Suprema Corte di Cassazione afferma che la clausola di un regolamento condominiale, qualora limiti la destinazione delle unità immobiliari, deve essere considerata come costituiva di una servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione.

La vicenda, che risale all’anno 2006, prende le mosse da un’impugnazione di una deliberazione assembleare da parte di due condomini di un condomino di Palermo che, con la maggioranza ex art. 1136 c.c., aveva integrato il regolamento condominiale inserendovi un articolo che vietava ai partecipanti di destinare le singole unità a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere.

Il condominio convenuto si difendeva adducendo che in realtà la delibera impugnata non aveva fatto altro che riprodurre un’analoga diposizione contenuta nel regolamento del 1957 (andato perduto).

Il Tribunale di Palermo dichiarava la nullità della delibera, mentre la Corte d’Appello riformava la prima sentenza, osservando come le limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari, benché non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale richiamato negli originari atti d’acquisto delle singole proprietà esclusive.

Uno degli originari attori proponeva quindi ricorso per cassazione, lamentando l’omessa trascrizione del regolamento del 1957, che aveva comportato l’inopponibilità delle relative clausole limitative ai successivi acquirenti.

Ebbene, la Corte di legittimità, adita sulla questione de qua, con tale pronuncia, allineandosi ad una precedente impostazione giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 3749/99), ha accolto la censura, affermando che in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazione propter rem.

Ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. Per l’opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento di condomino, non è quindi sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative. In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prende atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.

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