CONDOMINIO: concorso di responsabilità per i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare non condominiale

In Condominio
Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza n.9449 del 10/05/2016 [Leggi provvedimento]
Redatto dalla Dott.ssa Sabrina Mazzocca

In tema di condominio negli edifici, nei casi in cui luso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nellappartamento sottostante risponde sia il proprietario o lusuario esclusivo del lastrico (o della terrazza a livello) ex art. 2051 c.c., in quanto custode, sia, qualora non si riesca a dimostrare lesclusiva responsabilità del primo, il condominio ex artt. 1130 comma 1 n.4 e 1135 comma 1 n.4 c.c..
Il concorso di tali responsabilit
à è regolato dal criterio di riparto delle spese dettato dallart. 1126 c.c..

Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, intervengono per dirimere la questione circa la natura della responsabilità dei danni provocati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare e il criterio da adottare nel riparto delle spese.

La Seconda Sezione civile, prendendo atto del contrasto interpretativo, rimette la questione alle Sezioni Unite della Corte, ritenendo i tempi ormai maturi per un sostanziale ripensamento dalla posizione espressa dalla sentenza delle Sezioni Unite n.2672 del 1997, propendendo per una lettura del fenomeno in termini di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c..

La sentenza del 1997, che ha incontrato le critiche della giurisprudenza e della dottrina, difatti, ha statuito che la responsabilità per tali danni sia da ricollegarsi ad un difetto di manutenzione e, per tale motivo, sia posta direttamente a carico di tutti i condomini ex art. 1123 c.c., sebbene nel riparto delle spese si debba necessariamente tener conto del criterio previsto dall’art. 1126 c.c..

Si pone così a carico del condomino che ha l’uso esclusivo un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi sono posti a carico degli altri condomini, secondo un criterio di riparto interno che tiene conto delle tabelle millesimali.

Si configura dunque una responsabilità da inadempimento delle obbligazioni propter rem ex artt. 1123 e 1126 c.c. che può eventualmente concorrere, come affermato in un obiter dictum, con una responsabilità extracontrattuale fondata sull’art. 2051 c.c. qualora si verifichi una lesione di un diritto soggettivo di uno dei condomini estraneo ai rapporti di condominio.

La Seconda Sezione ritiene che, per troppo tempo, sia stata operata un’indebita trasposizione delle norme attinenti la ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione in un’area riguardante esclusivamente l’allocazione del danno che, fermo restando la funzione reintegratoria della responsabilità derivante da illecito civile, non tiene conto nei criteri di commisurazione dell’utilità che il danneggiante trae dal bene.

Le Sezioni Unite, nel comporre tale contrasto, ritengono che sia ravvisabile un concorso di responsabilità, sebbene fondate su titoli diversi, del titolare dell’uso esclusivo e del condominio.

Il titolare dell’uso esclusivo, infatti, in virtù del rapporto diretto instaurato col bene, è chiamato a rispondere per mancata custodia ex art. 2051 c.c. qualora non abbia prestato la necessaria manutenzione; il condominio, invece, è ritenuto inadempiente degli obblighi  di porre in essere gli atti conservati e le opere di manutenzione straordinaria di cui agli artt. 1130, comma 1, n.4 e 1135, comma 1, n.4 c.c..

Tuttavia, in assenza della prova della responsabilità esclusiva del titolare del diritto di uso del lastrico solare, appare opportuno alle Sezioni Unite far ricorso all’art. 1126 c.c., in quanto “il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione della citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo della situazione di fatto, correlata alluso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati”.

Non si può tuttavia tacere che soluzione offerta dalle Sezioni Unite, sebbene più corretta dal punto di vista giuridico, comporta un vulnus per il danneggiato il quale, non solo dovrà sottostare al più breve termine di prescrizione quinquennale previsto per la responsabilità aquiliana, ma sarà anche gravato dell’onere probatorio.

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