COMPRAVENDITA: l’immobile non è commerciabile se manca il certificato di abitabilità

In Diritto Civile
Cassazione civile, sentenza n. 2294 del 30/01/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Costanza Cipullo

“L’immobile non è commerciabile se manca il certificato di abitabilità”.

È quanto stabilito dalla sentenza n. 2294/2017 della Corte di Cassazione.

Quando si parla di agibilità dei beni immobili destinati ad abitazione si fa riferimento ad un documento, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati.

La vicenda vede protagonisti il venditore di un immobile ed il relativo acquirente, il quale, trascorso un anno dalla compravendita e vedendo sorgere una forte umidità da risalita, faceva immediata denuncia al venditore.

Al fine di scoprirne la causa, era stato affidato l’incarico ad un tecnico di fiducia, che aveva riscontrato l’omessa esecuzione di alcuni lavori.

L’acquirente citava in giudizio il venditore chiedendo il pagamento delle spese ed il risarcimento del danno in quanto l’immobile non era neanche dotato del certificato di abitabilità.

A seguito di accertamenti si era riscontrato che il fenomeno di umidità riguardava non solo il piano seminterrato ma anche i piani superiori, rendendo così l’immobile non idoneo al rilascio del certificato di abitabilità, in quanto non conforme al regolamento locale di igiene.

La bagarre giudiziale giunge fino in Cassazione innanzi la quale il venditore, soccombente nei due gradi di giudizio precedenti, propone ricorso, che verrà rigettato dalla medesima.

La Corte specifica che la mancanza totale delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità costituisce la fattispecie di vendita aliud pro alio. Inoltre ricorda che in capo al venditore dell’immobile destinato ad abitazione incombe l’obbligo di vendere il bene corredato dal certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile è ritenuto incommerciabile.

La violazione di tale obbligo legittima l’acquirente a domandare in giudizio la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e l’eccezione di inadempimento. Inoltre, la circostanza che il venditore al momento della vendita avesse già depositato domanda per ottenere l’abitabilità non sana il vizio (Cass. Civ. 1701/09, Cass. Civ.9253/06).

La Corte chiarisce che nel caso vi fosse tale mancanza, questa deve essere fatta presente dal venditore all’acquirente al momento del rogito ed inserita nell’atto di compravendita, solo così si evitano la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

Se dunque il venditore dovesse tacere circa tali vizi, l’acquirente può recedere dal contratto richiedendo indietro la somma versata maggiorata dal risarcimento del danno.

La medesima sorte spetterà al contratto preliminare stipulato in assenza di certificato di abitabilità. Il promissario acquirente in essenza di tale certificato può non presentarsi alla stipula del definitivo per inadempimento imputabile al promittente venditore. Tali certificati sono ritenuti essenziali poiché volti a salvaguardare la funzione economico-sociale della proprietà privata, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene.

 

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