Collegamento negoziale tra affitto d’azienda e preliminare di compravendita

In Contratti
Tribunale di Roma, Dott.ssa Fabiana Corbo, sentenza n.4539 del 03/03/2017 [Leggi provvedimento]
 Redatto dall’Avv. Rita Claudia Calderini

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Roma si pronuncia sull’interessante tema del collegamento negoziale tra il contratto di affitto d’azienda e il contratto preliminare di cessione della medesima, enunciando il seguente principio di diritto: “in virtù dell’evidente ed esplicito collegamento negoziale tra il contratto di affitto di ramo di azienda ed il contratto preliminare di cessione di azienda, l’avvenuta risoluzione del primo ha, inevitabilmente, comportato l’inefficacia del secondo contratto”.

Più in particolare, con ricorso proposto ex art. 447 bis c.p.c., una s.r.l. ha chiesto al Tribunale di Roma di risolvere il contratto di affitto di azienda avente ad oggetto l’attività di somministrazione di alimenti e bevande denominato “Bar X” da essa stipulato con la parte resistente, per grave inadempimento dell’affittuaria (artt. 1453 e 1455 c.c.). In subordine, la s.r.l. ha altresì chiesto al giudice di dichiarare cessato il contratto per scadenza naturale del termine, e, di conseguenza, l’illecita detenzione dell’azienda da parte della resistente con condanna al pagamento di un’indennità ai sensi dell’art. 1591 c.c. nonchè al risarcimento del maggior danno subito.

Da ultimo, la ricorrente ha chiesto all’Adito Tribunale di condannare la resistente al risarcimento dei danni subiti per “danneggiamenti, lesioni, sottrazioni, illecite appropriazioni e/o indebito arricchimento eventualmente anche ai sensi dell’art. 2041 c.c.”, nonchè dei danni all’avviamento e all’immagine aziendale.

L’affittuaria – resistente ha contestato la domanda giudiziale, formulando domanda riconvenzionale volta ad accertare l’avvenuta risoluzione ex art. 1453 c.c. dei contratti affitto di azienda e del  preliminare di compravendita per grave inadempimento imputabile alla ricorrente e di condannarla alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo costituito.

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Roma ha disatteso le istanze della parte resistente, non riscontrando nel caso di specie l’inadempimento da parte della locatrice rispetto al contratto di affitto di azienda.

Al contrario, il Tribunale ha dichiarato la cessazione del rapporto di affitto di ramo d’azienda per naturale scadenza del termine contrattualmente previsto.

In ragione di tale naturale cessazione, il Tribunale non ha accolto le argomentazioni della parte resistente volte a rilevare l’inadempimento rispetto al contratto preliminare di compravendita.

Ciò  in quanto “in virtù dell’evidente ed esplicito collegamento negoziale tra il contratto di affitto di ramo di azienda ed il contratto preliminare di cessione di azienda, l’avvenuta risoluzione del primo ha, inevitabilmente, comportato l’inefficacia del secondo contratto, non avendo la resistente ritualmente esercitato (senza alcuna valida giustificazione) il previsto diritto di opzione ai sensi dell’art. 4 del contratto di affitto”.

Inoltre, dal momento che il ramo d’azienda è stato riconsegnato alla locatrice successivamente alla scadenza prevista nel contratto, secondo il Tribunale la detenzione dell’azienda da parte della parte resistente deve ritenersi di conseguenza illegittima; più in particolare, essa  comporta l’obbligo della resistente di corrispondere alla locatrice l’indennità occupativa commisurata al canone mensile pattuito, oltre gli interessi legali.

Tuttavia, i danni contestati dalla parte ricorrente, sia in termini di deterioramento che si avviamento e immagine aziendale, non risultano provati ai fini di una condanna risarcitoria nei confronti della affittuaria.

In merito alla restituzione del deposito cauzionale, il Tribunale precisa che risulta accertato il diritto della ricorrente di ottenere l’indennità per il periodo di indebita detenzione del ramo di azienda da parte della affittuaria.

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