CESSIONE D’AZIENDA: successione nel contratto di locazione

In Diritto Societario
Cassazione civile, sezione terza, sentenza n. 12016 del 16/05/2017 [Leggi provvedimento]
Redatto dall’Avv. Rita Claudia Calderini

Con la sentenza in commento, i giudici di Piazza Cavour si sono pronunciati sulla dibattuta questione afferente alla successione nel contratto di locazione a seguito della cessione di una azienda, quale parte locataria del rapporto di godimento.

Nel caso di specie, a seguito di una cessione d’azienda, la società alfa/cessionaria succedeva nel contratto di locazione stipulato tra il cedente e la società beta (in quanto locatore).

A seguito dell’inadempimento della società alfa per il pagamento dei canoni locatizi, il locatore agiva in primo grado davanti all’autorità giudiziaria assumendo che, a seguito della cessione d’azienda, era stato trasferito alla società cessionaria ogni onere relativo al pagamento del canone di locazione.

La società alfa, costituitasi, sosteneva invece che ai fini della cessione del contratto di locazione sarebbe stato necessario uno specifico contratto tra il cedente e il cessionario.

La Corte d’appello, richiamando Cass. n. 4983 del 2013 e, prima, Cass. n. 7686 del 2008, ha affermato che “dal contratto di cessione di azienda non discende automaticamente e necessariamente la cessione del contratto di locazione, ma si determina la presunzione della cessione del contratto di locazione dell’immobile in cui l’attività aziendale oggetto della cessione viene esercitata, fino a prova contraria, e su questa base ha ritenuto provato presuntivamente il trasferimento del contratto di locazione”.

Il locatore agiva quindi davanti ai giudici di piazza Cavour sostenendo che non avrebbe potuto trovare applicazione l’art. 2558 c.c. in quanto il caso di specie sarebbe regolato non dalla norma codicistica ma dalla L. n. 392 del 1978, art. 36.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto infondata la doglianza del ricorrente statuendo il seguete principio di diritto: “nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione (con la particolarità che alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma può opporsi solo per gravi motivi); l’intervenuta conclusione della cessione contrattuale può però presumersi, fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., comma 3 (Cass. n. 7686 del 2008); la presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell’immobile all’interno del quale si svolgerà l’attività aziendale oggetto di cessione non opera però se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare (Cass. n. 11967 del 2013)”.

Operando la presunzione di trasferimento della posizione di conduttore dell’immobile in capo al cessionario dell’azienda, ne discende che correttamente, i giudici di secondo grado hanno posto a carico del cessionario l’onere di fornire la prova contraria del presunto trasferimento.

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